חבר הכנסת שי חרמש, החבר בועדת הכספים של הכנסת, החליט ליזום הצעת חוק אשר תאסור על קביעת רצפת הצמדה מינימאלית בחוזים אחידים (ובניהם חוזה המשכנתא), זאת כפי שדווח באתר "דה מרקר". חבר הכנסת חרמש כינה את המצב הנוכחי, בו הבנקים לא מקטינים את גובה ההחזר החודשי גם כשהמדד יורד כ"גזירת קופון" על גב הלווים.

כמובן שבדרכו של חרמש עומדות לא מעט מהמורות, וועדת השרים לעינייני חקיקה אף החליטה לדחות את ההחלטה באשר לחוק בנימוק שבנק ישראל מתנגד לו. ככל הנראה ינסו הצדדים להגיע לפשרה ובקרוב ייפתח משא ומתן בנושא בין ח"כ חרמש לבין בנק ישראל, משרד המשפטים ומשרד האוצר.

בכתבה הובאו דבריו של חרמש אשר הסביר כי בכל חוזה משכנתא ואף בחוזים אחידים רבים מופיע סעיף המחייב את הלווים ברצפת הצמדה, או במילים פשוטות – השער המינימאלי (כלומר הנמוך ביותר) של המדד הרלוונטי לאותו חוזה. מטבע הדברים כאשר אותו מדד עולה גם גובה התשלומים עולה, אך במידה ואותו מדד נמצא דווקא בירידה – גובה התשלומים אינו קטן.

חרמש ציין כי הנזק הכלכלי שהסעיף האמור גורם לצרכן עשוי להסתכם בסכומים גבוהים למדי ואף להגיע למאות אלפי שקלים. ואולם לצרכן הבודד אין כוח מיקוח ולעיתים הוא אף אינו מסוגל להבין את הניסוח הסבוכים של סעיפי החוזים, הכתובים בלשון משפטית שאינה נהירה לכלל הציבור.

לדבריו גורמים חזקים כגון קבלנים ובנקים מנצלים את ההצמדה למדדים כגון מטבע חוץ או מדד המחירים לצרכן לצורך עשיית רווח נוסף על חשבון הצרכנים. הבנקים למשכנתאות היו אמורים להפיק את רווחיהם מן הריביות שהם גובים ואולם הם וגורמים נוספים כמו חברות וקבלנים מצאו כי ניתן לעשות רווח נוסף על גב הציבור והם מנצלים עובדה זאת לרעת הצרכן החלש. חרמש אף הגדיר את הסעיף האמור כ"תנאי מקפח" אשר אין היתר לכלול בחוזים אחידים.

כפי שדווח באתר TheMarker, בימ"ש השלום בתל אביב קבע כי כאשר עורך בנק למשכנתאות ביטוח חיים עבור הלווים חובה עליו לוודא כי ביטוח החיים אכן תואם את צרכי המבוטח ומעניק לו כיסוי הולם. במידה ולווה עורך ביטוח חיים בלתי מספק דרך הבנק, הבנק עשוי, באופן כזה או אחר לשאת באחריות. קביעה זו ניתנה בדיונים שנערכו במסגרת הליכי מימוש משכנתא שננקטו נגד לקוחה של בנק לאומי למשכנתאות.

הלקוחה ובעלה נטלו משכנתא על סך 743,000 ₪ לצורך רכישת דירה, ואולם אחרי שנתיים הבעל נפטר. במקרה אחר עשוי היה ביטוח החיים לכסות את חובם של בני הזוג לבנק, אלא שבמקרה הנדון המנוח היה מבוטח בביטוח קבוצתי, אשר הוצע לו בידי הבנק. סכום הביטוח לא כיסה את מלוא סכום ההלוואה ועמד על 600,000 ₪ בלבד. כפועל יוצא, לאחר פטירתו של הלווה שילמה חברת הביטוח לבנק 650,000 ₪ בלבד, ואילו את 143,000 השקלים שלא בוטחו נאלצה הלווה להשיב לבנק מכיסה. בדצמבר 2004 הוגשה ללשכת ההוצאה לפועל באילת בקשה למימוש המשכנתא של הלווה, וזאת לאחר שהאלמנה צברה חוב פיגורים של 33,000, ומיד אחר כך הוגשה על ידי הבנק בקשה בהוצאה לפועל, למתן צו פינוי ללווה. אמנם בעקבות התהליך החלה האלמנה להחזיר כספים לבנק, אך בסופו של דבר, כאשר יתרת החוב לסילוק הייתה על סך 215,000 ₪ הגיש הבנק תביעה נגד הלווה.

הלווה, שיוצגה בידי עורך דין שי חיימוב, טענה בכתב ההגנה כי הבנק התרשל כאשר ערך לבן זוגה המנוח ביטוח חיים נמוך מגובה סכום ההלוואה. לעומת זאת הבנק טען כי אין זו חובתו לוודא כי ייערך ביטוח שכזה.

אלא שטענותיו של הבנק לא הרשימו את השופטת, נורית רביב, שחייבה את הבנק לשלם ללווה כ – 48,000 ₪. במילים אחרות, הבנק נדרש להשיב ללווה 1/3 מההפרש הקיים בין מלוא סכום ההלוואה לסכום שאכן היה מבוטח.

בדבריה ציינה השופטת כי בטענה לפיה כאשר הבנק משווק ללקוחות ביטוח חיים קבוצתי פעילותו דומה לפעילות של סוכן ביטוח יש "יותר מממש". מעמדה זו היה צריך הבנק להכניס לשיקוליו את האינטרסים של הלווה, חובה אשר מוטלת עליו גם כגוף בנקאי. השופטת ציינה כי קשה לקבל את הטענה לפיה ביטוח החיים למשכנתא מהווה בטוחה עבור הבנק, והבנק יכול לוותר על חלק או על כל הבטוחה הנ"ל.

עוד ציינה השופטת כי למעשה, כאשר לווה נפטר הבנק חשוף פחות, שכן הוא מקבל את תגמולי הביטוח, ולא בכדי הבנק לא בא בדרישה אל הלווה כי ישלים את סכום ביטוח המשכנתא. אלא שבמקרים כאלה, מי שעשוי לשלם את המחיר הוא הלווה – שביטוח החיים אמור היה לשמש לו כרית ביטחון.

לדברי השופטת, מסיבות אלו הבנק היה צריך לנקוט אמצעים בנידון– להפנות את הלווה למבטח חיצוני או לדרוש ממנו להשלים את סכום ביטוח המשכנתא ולחלופין – לקבל מבני הזוג אישור כי המנוח מסרב לבצע השלמה כזאת. וכאמור – בסופו של דבר חוייב הבנק לשלם ללווה סכום של 48,000 ₪.

אם אתם מתלבטים האם לקחת משכנתא, כדאי שתהיו מודעים לנתונים הבאים: כפי שדווח באתר "NRG מעריב", נראה כי התנאים שהתפתחו בשוק יוצרים יתרונות ללקיחת משכנתא דווקא בתקופה הנוכחית.

ראשית, המדד. חודש אפריל התאפיין בעלייה של אחוז, וההערכה היא כי מדד אפריל יהיה הגבוה מבין כל המדדים בשנה הקרובה (אלא אם כן, כמובן, יתרחשו אירועים חריגים). המשמעות – המדדים הבאים צפויים להיות נמוכים יותר, נתון הפועל לטובתם של מי שייקחו משכנתא צמודה למדד. בכתבה צוין כי המדד הרלוונטי עבור לווים שיבחרו לקחת הלוואת משכנתא עכשיו הוא לא מדד אפריל אלא מדד מאי ואילך.

שנית, הריבית. כפי שדווח, מי שיחליט ליטול משכנתא צמודה למדד לתקופה בינונית (של עד חמש עשרה שנה) עשוי לקבל ריבית בשיעור של שלושה אחוזים בלבד לשנה. אם מוסיפים לכך את האינפלציה (ויוצאים מנקודת הנחה כי גובהה יהיה בין אחוז לאחוז וחצי), מקבלים עלות כוללת של ארבעה - ארבעה אחוזים וחצי, וכפי שצויין באתר – מדובר בתשלום סביר למדי.

יתרון נוסף גלום בעמלת הפירעון המוקדם, אשר הבנקים גובים כאשר לווה מבקש לפרוע את כל ההלוואה או חלקה בבת אחת (וגם בעת מיחזור משכנתא). כיום הריבית היא נמוכה ואם היא תעלה הרי שהלווה לא ייאלץ לשלם את עמלת הפירעון המוקדם (המשולמת כאשר הריבית יורדת) במידה ויבקש לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה. אמנם, באתר צויין כי גם מי שייקח משכנתא שקלית צמודה לפריים לא ייאלץ לשלם את העמלה. ואולם במשכנתא מסוג זה גלומה סכנה אחרת– כאן עליית ריבית הפריים תוביל לעלייה משמעותית בגובה התשלומים החודשיים.

עוד מציינת הכתבה כי מומחים מעריכים שמחירי הדירות לא עשויים לרדת באופן משמעותי, וזהו נתון נוסף שיש לקחת בחשבון.

ניתן לסכם ולומר כי ישנם יתרונות בלקיחת משכנתא בתקופתנו זו. כמובן שלפני שבוחרים במסלול כזה אחר מומלץ להתייעץ עם מביני עניין, לבדוק ולבצע סקר שוק על מנת להפיק את המקסימום מהתנאים שנוצרו.

בוטלו עשרות סעיפים מקפחים בחוזה המשכנתא

כפי שדווח באתרים של "גלובס" ו - "ערוץ 7", ביטל בית הדין לחוזים אחידים סעיפים שהוגדרו כ"מקפחים" בחוזה המשכנתא האחיד של הבנק הבינלאומי הראשון, והפסיקה תחול גם על שאר הבנקים המעניקים משכנתאות.

בפסיקתו בחר בית המשפט (בהרכב השופטים מרים מזרחי, פרופ' עופר גרוסקף וד"ר משה גלברד) להיענות לרוב הטענות שהועלו בידי הפיקוח על הבנקים, וזאת תוך שמירה על האינטרסים של הבנק.

לדברי הפיקוח על הבנקים לפסיקה יש משמעויות נרחבות לא רק בכל הקשור להסכמי המשכנתאות אלא גם באשר לחוזים אחרים של הבנקים, המכילים סעיפים דומים לאלה שבוטלו. נראה כי מעתה תידרש המערכת הבנקאית להחיל את הפסיקה על חוזים נוספים, עובדה שעשויה לפעול לטובת הלקוחות.

כפי שדווח, בוטלו ושונו עשרות סעיפים שהוגדרו כמקפחים וביניהם ניתן למצוא סעיף המקנה לבנק אפשרות להעלות את גובה העמלות כרצונו לאורך כל תקופת ההלוואה, סעיף אשר קובע כי יש להודיע לבנק בכל מקרה שחל נזק (גם קטן וזניח) לנכס המשועבד, סעיף אשר נותן לבנק פטור מאחריות על טעויותיו, סעיף הקובע כי הבנק יוכל לחייב את הלווה בכל זמן שהוא, גם אם הסיבה שהלקוח לא חויב במועד נגרמה בגלל הבנק וסעיף המוכר וידוע לכולנו – שבו מאשרים הלווים כי החוזה אכן נקרא על ידם וכי הם מסכימים לתנאים שפורטו בו.

עוד דווח באתר "גלובס", כי אחד הסעיפים אליהם ניתנה התייחסות הוא הסעיף הקובע כי במקרה של מימוש המשכנתא בידי הבנק (כלומר מכירת הנכס בידי הבנק במקרה שהלווה לא עומד בתשלומי ההלוואה) מוותר הלווה על הדיור החלופי. בית הדין קבע כי גם אם הלווה חתם על הסעיף האמור, הויתור אינו מבטל את הזכות של בני משפחתו לבוא בדרישה לדיור חלופי המגיע ללווים שהנכס שלהם מומש. מדובר בשינוי הפועל לטובת ילדיו של הלווה שעדיין נחשבים לקטינים, מאחר והוא מסייע למניעת אפשרות כי הם יוותרו ללא דירה בגלל פעולות שבוצעו בידי הוריהם.

בנוסף, בית הדין לא התעלם מהאינטרסים של הבנקים ובהתאם לכך קיימת גם התייחסות לחובותיו של הלקוח כלפי הבנק. לכן, לדוגמא, על אף שהלקוח לא חייב להודיע לבנק על כל נזק מזערי שנגרם לנכס המשועבד, הרי שבמידה והדירה ניזוקה באופן משמעותי הוא חייב להודיע לבנק, תוך פרק זמן סביר. דוגמא נוספת עוסקת במקרה שבו הלווה עשה שימוש בכספים שלווה למטרה אחרת מזו שעליה הוסכם בחוזה. במצב כזה יוכל הבנק להודיע ללקוח עשרה ימים מראש ולהעמיד את אותה הלוואה לפירעון מיידי, שכן מדובר בהפרת החוזה מצד הלקוח.

באתר צוין כי למעשה הושגו הסכמות בין המפקח לבנק בסעיפים שונים וכי הבנק לא חויב בהוצאות המשפט.

נראה כי מדובר בפסיקה הלוקחת בחשבון את שני הצדדים ובתוך כך יוצרת הסכם משכנתא הוגן יותר כלפי הלקוח. כמובן שעתה יש לצפות ליישומו המלא של החוק בחוזה המשכנתא ובחוזים נוספים בהם קיימים סעיפים מקפחים.

ירידה נוספת בריבית הממוצעת על המשכנתא

אם גם אתם לקחתם או מתכוונים לקחת משכנתא קבועה צמודת מדד, כדאי שתדעו כי הריבית הממוצעת על משכנתאות אלה ירדה במהלך חודש אפריל ב – 0.26%, זאת כפי שדווח באתר כלכליסט:

נראה כי הריבית נמצאת במגמת ירידה כבר מתחילת השנה. בראשית 2009 הייתה הריבית הממוצעת בגובה של 4.13, וכיום גובהה הוא 3.21%, כלומר חלה ירידה של 0.92%, או במילים אחרות, הריבית ירדה בכמעט אחוז שלם.

יש לציין כי הנתונים מצביעים על כך שהירידה המשמעותית ביותר חלה בריביות על משכנתאות הנלקחות לטווח קצר עד בינוני של בין 5 ל– 12 שנים: הריבית על משכנתאות אלה ירדה מגובה של 4.6 בתחילת השנה ועד לגובה של 2.8 כיום (כלומר 1.8 אחוזים פחות).

ומהן המשמעויות לגבינו?

באתר הובאו דבריו של רז גולדשטיין, מנכ"ל MSC, אשר הסביר כי לירידה בריבית ישנם חסרונות ויתרונות:

מצד אחד, הירידה מעלה את הקנסות שנדרשים לשלם הלווים אשר לוקחים משכנתא קבועה צמודת מדד, זאת מאחר וקנסות אלה מחושבים בהתאם להבדל בין הריבית המקורית של המשכנתא הממוחזרת לריבית הרשמית באותה תקופה. במילים אחרות, מי שמבקש, לדוגמא, לבצע פירעון מוקדם ייאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה יותר מכפי שהיה משלם קודם, לפני הירידה בריבית.

ומצד שני, למרות הקנסות, הירידה בריביות מצביעה על כך שמחזור המשכנתא בהחלט עשוי להיות כדאי, וזאת עבור מי שמבצע את המעבר באותו מסלול משכנתא צמוד. מי שמעוניין לעבור ממסלול של משכנתא צמודה לאחד המסלולים האחרים עשוי לגלות כי מחזור המשכנתא לאו דווקא כדאי (וכמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו).

מכל מקום, אילו אינן המשמעויות היחידות של הירידה בריבית. כפי שדווח, ישנם בנקים בהם הריבית הממוצעת על המשכנתא משמשת גם לקביעת הריבית של הלוואות משתנות (אליה נוסף מרווח הנקבע על ידי הבנק). על כן, נראה כי הירידה בריבית תשפיע באופן כזה או אחר גם על משכנתאות כאלו.

בכל מקרה, יש לציין כי קיים מרווח זמנים מהתרחשות התהליכים ועד שבנק ישראל בודק ומפרסם את הנתונים. איחור זה עשוי להוביל לכך שבשעה שהנתונים מראים על ירידה בגובה הריבית, כבר החלה עלייה שתתברר רק בעתיד. מטבע הדברים, יש לקחת עובדה זאת בחשבון ולהתייחס לנתונים אלה בהתאם.

בעת לקיחת משכנתא אחד הבדיקות שעורך הבנק היא אחוז מימון. הינו: גובה המשכנתא מחולק בשווי הנכס. המספר שיוצא הוא אחוז מימון של הבנק לקניית הנכס. ככול שהאחוז גבוה יותר כך הסיכון של הבנק גבוה יותר.

כיום ניתנות משכנתאות אף בשיעור אחוז מימון של 95% מימון משווי הנכס. על מנת להפחית את הסיכון רוכש הבנק פוליסת ביטוח מחברת EMI החברה המבטחת את הבנק אם חלילה לא תוחזר ההלוואה. את פרמיית הביטוח משלם הלווה.

EMI היא חברת בת של AIG העולמית. עם הלאמת החברה על ידי הממשל האמריקאי למעשה הבנקים בישראל לא מבוטחים.

על כן החליטו בנק דיסקונט ולאומי כי אינם עובדים עוד עם EMI וכי לא יתנו משכנתאות מעל שיעור של 70% מימון מערך הנכס.

בהחלטות דירקטוריון של שאר הבנקים התקבלה החלטה להמשך עבודה עם EMI אך לא יינתנו משכנתאות מעל 90% מימון. דירקטוריון הבנקים מתכנס כמעט כל יום לבדיקת מצב השוק.

לפני יומיים נפל דבר בעולם. בנק ההשקעות ליהמן ברדרס קרס זאת לאחר קריסת ענקיות המשכנתאות פרדי מאק ופאני מיי שהפסידו ברבעון האחרון סך של מיליארד דולר ו-2.3 מיליארד דולר בהתאמה.

נתונים אלו מאלצים את הבנקים לגייס כספים יקרים יותר. לכן ניתן לראות עליה בריבית על המשכנתאות.

משבר האשראי החמור הפוקד את העולם אינו פוסח גם על ישראל. קרן המטבע העולמית הנמיכה בסוף שבוע את תחזית הצמיחה העולמית.

בימים כתיקונם הורדת ריבית גורמת לעליה באינפלציה שכן הריבית על החיסכון הופכת להיות פחות "אטרקטיבית" בימים של מיתון לא ניראה כי סוחרים יעלו מחירים ולפיכח הריבית תמשיך לרדת.

תחום המשכנתאות ייהנה אף הוא מירידת הריבית כך שמי שלקח הלוואה בריבית פריים יראה כבר בחודש הבא ירידה משמעותית בהחזר החודשי. הירידה תהיה משמעותית יותר אל מול משכנתא שנלקחה במסלול ריבית קבוע ו/או משתנה.

החשש הכבד ממיתון במשק, הורדות ריבית על ידי נגידים בעולם, וירידה עקבית באינפלציה הביאו את נגיד בנק ישראל להחלטה על הורדת הריבית לשיעור של 3%! שיעור הריבית בנמוך מאז קום המדינה.

הערכה כעט היא שהנגיד לא יוסיף ויוריד את הריבית אלה במקרים קיצוניים בלבד. המשך הורדת הריבית תפגע בקשר המוניטארי שבין הפריים ליציבות מחירים. ישנה השפעה בין הפריים למדד, כך שהנגיד באמצעות שינוי שיעור ריבית הפריים אמור לווסת את האינפלציה ליעד של 1% - 3% כפי שקבעה הממשלה. המשך ירידת הפריים תייצר "ריצפה" שלא תתרום ולא תשפיע על המדד. כך היה בסין וכך אסור שיקרה אצלנו.

הפחתת הריבית הנוכחית תפעל לחיזוק היכולת של המשך הישראלי להתמודד אם אתגרים כלכלים העומדים בפניו של מיתון והאטה כלכלית. הצמיחה תבוא לידי ביטוי עקב הוזלת עלות האשראי לצרכנים ולסקטור העסקי.