גרירת משכנתא נקרא התהליך בו הלווה מחליף את הנכס המשועבד לבנק בגין משכנתא. אם קניתם דירה חדשה עוד לפני שסיימתם לשלם על הדירה הקודמת תיאלצו לבצע גרירת משכנתא. השלב הראשון הוא קבלת אישור מהבנק. לאחר שהאישור יתקבל, יוחלף השעבוד על הנכס הישן בשעבודו של הנכס החדש שרכשתם.
ישנן תקנות מקובלות במקרים כגון אלו: הבנק עפ"י רוב לא יסרב לבקשה מסוג זה ולא ישנה את תנאי ההלוואה המקוריים.
למרות זאת, ישנם גורמים שונים העשויים להוביל לקשיים או לסירוב של הבנק לבצע גרירה. אחד הגורמים עשוי להיות הנכס החדש אשר משועבד לבנק. דוגמא לכך היא כאשר מדובר בהלוואת זכאות. בהלוואה כזאת, מיקום הנכס משפיע על הזכאות לתנאים המיוחדים. לווה זכאי שרכש דירה חדשה ביישוב אחר, עשוי לגלות שגם תנאי המשכנתא להם הוא זכאי השתנו ואין באפשרותו לגרור אותה לדירה החדשה. במקרים אחרים, יכול הבנק שלא להסכים לביצוע גרירת משכנתא כאשר יש תוספת של סיכון בנכס החדש האמור להיות משועבד לבנק.
עוד גורם העלול להביא לעיכוב בגרירת המשכנתא הוא משכנתא נוספת שלוקח הלווה. ישנם מקרים בהם המשכנתא ומכירת הדירה הקודמת גם יחד אינם מספיקים לממן את הדירה החדשה הנרכשת, ועל כן נאלצים הלווים לקחת עוד הלוואה. לעיתים, בעת לקיחת הלוואה נוספת הלווים יעדיפו לעבור לבנק בו מוצעים להם תנאים טובים יותר. כך נוצר מצב שעל מנת לגרור את ההלוואה עליהם לבקש אישור ממספר בנקים שונים, והמשמעות - עוד זמן ועוד בירוקרטיה. אין זה אומר שהתהליך בלתי אפשרי, אך מומלץ לברר את הנושא בטרם מבצעים מהלך כזה או אחר.
חשוב לומר כי על מנת שהלווה אכן יוכל לבצע גרירת משכנתא עליו לשלם לבעל הדירה החדשה אותה הוא רוכש סכום שווה ערך לסכום של יתרת החוב של ההלוואה הנגררת, ואף להוסיף 10%-15%. על הסכום להגיע מתוך הונו העצמי של הלווה, כאשר, מטבע הדברים, הלווה עשוי לקבל את הסכום ממכירת דירתו הישנה. בכל אופן, לווים אשר לא יוכלו להציג את הסכום הנ"ל, ייתקלו בקשיים בגרירת המשכנתא.
ישנם מקרים בהם הבנק אינו יכול להשתמש בנכס החדש כעירבון (למשל אם הנכס עוד לא נרכש והנכס הישן כבר נמכר) ואז הבנק ייאלץ למצוא רכוש או נכס אחר שיהוו עירבון לפרעון ההלוואה . במקרה זה מבצעים הקפאת משכנתא, כלומר הליך שבו הלווה ממציא לבנק ערבון חלופי. יש לציין כי הבנקים ( או במידה ומדובר בהלוואת זכאות - משרד השיכון) מגבילים את תקופת הקפאת המשכנתא בזמן. בנוסף, חשוב לדעת כי גם בתקופה שבה מבוצעת הקפאת משכנתא, הלווה אינו פטור מהמשך תשלומי ההלוואה.
לשם גרירת משכנתא תידרשו להמציא את המסמכים הבאים:
- חוזה מכירת הנכס המקורי בגינו נלקחה משכנתא.
- חוזה קנייה של הדירה החדשה בגינה נדרשת גרירת משכנתא.
- חתימת הערבים על חוזה הגרירה.
- אישורי מעמד משפטי של הנכס שהנכם מתעתדים לרכוש.
- תדרשו לחתום על חוזה הלוואה חדש מול הבנק.
מסמכים נוספים שידרשו מכם ע"י הבנק בהתאם לנתוני המקרה הפרטי שלכם.
|