כידוע, בזמן האחרון נמצאים מחירי הדירות בעליה כללית, ובמיוחד במדינה הקטנה שלנו. מחירי הדירות בתל-אביב, למשל, מתחילים כבר להיכנס לרשימה העולמית. אז מה נשאר לעשות לבן אדם הרגיל, המחפש לעצמו מקום לחיות? התושבה ידועה כבר לחלק מכריע מהמדינה – מילת הקסם "משכנתא". כן-כן, אותה ההלוואה שאנו לוקחים מהבנק כדי לממן לעצמנו דירה.

אך כשכמות לווי המשכנתא עולה, עולה גם "רמת הסיכון" של הבנק בנתינת המשכנתא – תארו לעצמכם שאדם הלוקח משכנתא פתאום צריך לשלם לבנק על תיקונים בדירה עליה ניתנה המשכנתא. או, חלילה, האדם איבד את יכולת ההכנסה שלו מסיבות אלו ואחרות... הרשימה ארוכה, והבנק אינו רוצה לפנות בכל מקרה לבית משפט, פשוט כדי לקבל פיצוי, ולכן ישנו שימוש בביטוח המשכנתא.

ביטוח המשכנתא כולל בעצם שני חלקים:

1. ביטוח חיים – הביטוח הזה נעשה על הלווים ונרשם לזכות הבנק, זאת אומרת, שבמקרה של פגיעה בלווים או ביכולת ההכנסה שלהם, או אפילו במקרה מותו של הלווה, הביטוח הוא זה שמכסה את המשכנתא והוא זה שמפצה את הבנק במקרה זה או אחר כשפגיעה בלווים מונעת מהם את האפשרות לשלם את המשכנתא לבנק.
2. ביטוח נכס – זהו החלק המכסה את הדירה שבשבילה ניתנה המשכנתא. כיוון שעד לתשלום המשכנתא נמצאית הדירה בשליטה בפועל של הבנק, מחויב הלווה לפצות את הבנק על כל פגיעה בדירה עצמה. הביטוח מבטיח שהלווה יוכל לשלם גם במקרה שהנזקים הם גדולים למדי.

חובת הביטוח

תנאי אחד שיש לזכור הוא שזוהי זכותו של הבנק לדרוש מהלווים ביטוח משכנתא – כגוף המספק את ההלוואה אחריותו של הבנק לדאוג להשקעה שלו ולקבלת הכסף מהלווים בזמן הנקוב. לכן, במקום לפנות לאמצעים "אפורים" או להליכים משפטיים בכל מקרה פרטי מעדיף הבנק להשתמש בביטוח המשכנתא.

למרות שהוא מוסיף נטל נוסף על הלווה, ביטוח המשכנתא מבטיח שיוכל הלווה להימנע מבעיות במקרה זה או אחר שימנע ממנו לשלם את המשכנתא. ביטוח המשכנתא הוא כלי המאושר על-ידי הממשלה והחוקים של מדינת ישראל, ומונע בעיות רבות שהתרחשו בתחום המשכנתא.

לשם דוגמא נזכיר כאן רק את העירבון למשכנתא – הלווה היה מחויב לספק ערבים לתשלום ההלוואה. אולם המצב הפך את סדר הדברים על ראשו – המלווה, הבנק או הגוף המספק את המשכנתא, במקרה של עיכוב או הימנעות מתשלום פנה קודם כל לערבים ורק אז ללווה עצמו. מבולבלים? כן, משמעות הדבר היא שכאשר אדם אינו שילם את המשכנתא שלו, חיפש הבנק אמצעים לתשלום אצל הערבים שלו לפני הכול ורק לאחר מכן פנה אליו.

ברור שכעת חובת הערבים בוטלה, ובכל מקרה, אפילו בנוכחות ערבים, מחויב הבנק לפנות לפני הכול ללווה עצמו. אבל בדיוק כדי למנוע מצבים כגון אלו ואחרים קיים ביטוח המשכנתא.

השוק החופשי

למרות שהמשכנתא הייתה מאז ומתמיד וגם רעיון ביטוח המשכנתא אינו רעיון חדש, השינוי הגדול בתחום התרחש בשנת 1998. עד לשנת 1998, הבנק היה זה שסיפק את ביטוח המשכנתא. כלומר, הבנק היה זה שהחליט למי וכמה ישלם הלווה בשביל לבטח את המשכנתא. פיתרון זה הוביל לבעיה פשוטה – לא רק שהבנק העדיף לבחור את החברה המספקת את הפוליסה המקיפה ולא המשתלמת ביותר ללווה (מחיר גבוה), אלא גם שהבנק גבה מהלווים סכומי עתק על תיווך ותשלומי פרמיה גבוהים.

מצב זה היה מובן לכל שאסור שיימשך – הבנק היה בעצם הסמכות היחידה לקביעת ביטוח המשכנתא, ומכיוון שלא הייתה תחרות, המחירים לא רק שהיו אטרקטיביים אלו היו לגמרי בשליטת מספק המשכנתא. ולכן ב-1998 החליט בג"ץ עצמו שהתשלומים שגובה הבנק אינו הוגן, והינו לפחות כפול מהתשלום שצריך להיות מקובע בתחום. כך הגיע השוק החופשי לתחום ביטוח המשכנתא.

החלטת בג"ץ שינתה הכול: כיום הלווה, כלומר אתם, הם אלה שבוחרים את מספק המשכנתא, וברור שיכולת הבחירה יוצרת תחרות עצומה במחירים ובתנאי הביטוחים השונים: החברות השונות מתחרות ביניהן על הלקוחות בכך שהן מספקות מחירים ותנאים אטרקטיביים וטובים יותר. הבדלי המחירים יכולים להגיע לעתים לעשרות אלפי שקלים בין חברה אחת לשניה, ומי רוצה לשלם יותר? לכן כדאי לזכור תמיד שבחירה זהירה יכולה לחסוך לכם סכומים גדולים של כסף.

ביטוח חיים

כיום ביטוח החיים מהווה חלק חשוב ובלתי נפרד מביטוח המשכנתא – כל ביטוח משכנתא כיום יש בו ביטוח חיים. כאשר נלקחת הלוואה שהפידיון שלה יכול לקחת עשרות שנים, מי יודע מה יכול לקרות. ולכן החליט הבנק לבטח עצמו גם במקרה של מות הלווים. הביטוח ישולם לבנק במקרה של פטירת אחד הלווים.

למרות שבבסיסה כוללת פוליסת ביטוח החיים רק את המקרה הנ"ל, פוליסות רבות היום מאפשרות הרחבה למקריפם של אובדן כושר פרנסה, שיכול להיגרם מסיבות אלו ואחרות. כך יכולה פוליסת הביטוח להוות מקור ביטחון נוסף במקרים מסוימים ולמנוע פניקה של הלווים ואת צורכו של המלווה לפנות לבית משפט בכל מקרה של בעיה בתשלומים בגלל פגיעה בלווים.

כמו כל ביטוח חיים אחר, מותנה מחיר הביטוח וגובה התשלומים הכלולים בו בתנאיו של המבוטח: גיל, מין, האם המבוטח מעשן, האם יש לו מחלות אלו ואחרות וכו'.

אך יש לזכור גם שביטוח החיים הכלול בביטוח השכנתא אינו מותנה באופן כלשהו בכל ביטוח חיים אחר, כלומר, גם אם בידכם ביטוח חיים פרטי אין אתם פטורים מלשלם את ביטוח החיים הכלול בביטוח המשכנתא.

ביטוח נכס

זהו החלק של ביטוח המשכנתא המתייחס לביטוח הדירה עצמה. יש לציין מספר נקודות חשובות בנושא זה:

• ביטוח דירה פרטי – באם בידכם ביטוח דירה פרטי אין אתם מחוייבים לחלק זה של ביטוח המשכנתא, כלומר ביטוח הדירה הפרטי שלכם מכסה נושא זה. במידה ופוליסה שכזו קיימת, בדרך כלל ידרוש הבנק להעביר את הפוליסה אליו, אז היו מוכנים למקרה זה.
• שמאי – כדי להעריך את גובה ביטוח הנכס הכלול בביטוח המשכנתא, באם זו דירה חדשה בבניין שנבנה עכשיו, יש להשתמש בשירותיו של שמאי. השמאי יעריך בעצמו את ערך הדירה ותוצאות ההערכה יימסרו לכל המעורבים בעניין. בדרך כלל הפוליסה תהיה בגובה ערך הדירה, באם זה קרוב מספיק לגובה המשכנתא.
• דירה יד שנייה – בעת רכישת דירה ביד שניה אין צורך להשתמש בשרותיו של שמאי, שכן ערך הדירה כבר ידוע ונקוב לכם. אולם זכותכם בכל עת לקרוא לשמאי כדי לבצע הערכה מחודשת של ערך הדירה.
• באם סכום הביטוח נמוך מסכום ההלוואה – אם ערך הדירה היה נמוך וסכום הביטוח נמוך מההלוואה רשאי המלווה (הבנק) להעלות את סכום הביטוח עד לערך המשכנתא, כדי לכסות כל נזקים לנכס.
• באם סכום הביטוח גבוה מסכום ההלוואה – אם ערך הנכס גבוה בהרבה מסכום ההלוואה ניתן בחברות מסוימות להוריד את תשלומי הביטוח לכ-120% מערך המשכנתא, באם תשלומים אלו יהוו לפחות 30% מערך הנכס. יש לשים לב שלמרות שבמצב זה תשלומי הביטוח נמוכים הרבה יותר, ההשתתפות העצמית שלכם בעת פגיעה בנכס תהיה גבוהה הרבה יותר, שכן אין הביטוח מכסה את מלוא ערך הדירה.
• מה הביטוח כולל:
  1. נזקי הנגרמים כתוצאה משריפות ומזג אוויר קיצוני
  2. נזקים הנגרמים על-ידי גוף שלישי (צד ג')
  3. נזקים מרעידות אדמה (מחויב בהשתתפות עצמית של 10%)
• מה הביטוח לא כולל:
  1. נזקים בעת מלחמה
  2. נזקים הנגרמים כתוצאה מפעולות איבה
  3. הריסה מכוונת של המבנה על-ידי הממשלה
  4. ועוד נזקים אותם מכסה מס רכוש

איך בוחרים, איך חוסכים ואיך לא להסתבך

תנאי ביטוח המשכנתא כיום מאפשרים ללווה המשכנתא להחליף את המבטח שלו כמעט בכל עת. לכן אם אתם חושבים שמצאתם תנאים שישתלמו לכם יותר בטווח הארוך, יכול להיות שיהיה כדאי לכם לחקור וכתוצאה להחליף תוכנית ביטוח משכנתא.

דרך טובה לחסוך בביטוח משכנתא היא כמובן ביטוח בחברת ביטוח "ישיר", שבה אתם חוסכים על דמי תיווך. אולם במקרה זה יש לזכור שאתם אלו האחראיים על המשכנתא שלכם ובמקרה של כל שיבוש לא יהיה לכם את מי להאשים. כך שהיו בטוחים בכל הפעולות שלכם ואם אתם בוחרים באפשרות ביטוח ישיר, נסו להתייעץ אם אנשים בקיאים בנושא וודאו שהתנאים שהוצעו לכם הינם הוגנים, מלאים ומשתלמים.

נקודה חשובה בעת העברת ביטוח משכנתא היא לבדוק את ביטול המשכנתא הקודמת – כדי שהלווה לא יצטרך לשלם מחיר כפול על שני ביטוחי משכנתא. כדאי לבדוק אם החברה שבחרתם בה מספקת חודש ראשון חינם – בשביל למנוע אי-נעימות במקרה שביטול ביטוח המשכנתא שלכם יתעכב בבנק.

מכיוון שרוב ביטוחי המשכנתא המוצעים כיום בשוק זהים כמעט בתחום הכיסוי שלהם לאלו שמציעים הבנקים עצמם, נשאלת השאלה – היכן ההבדל? ובכן כאמור, ההבדל הוא בתשלומי הביטוח – כמה אתם מחויבים לשלם על ביטוח המשכנתא וסכום תשלומים נלווים אלו ואחרים.

למרות שהבדלים אלו יכולים להגיע לסכומים גדולים באמת, יש לזכור תמיד שהבנק הוא בעל המילה האחרונה – באם הבנק חושב שסכום הביטוח אינו מכסה את החלק הדרוש של המשכנתא, זכותו של הבנק לסרב ללווה לרכוש ביטוח זה למשכנתא אותה מספק הבנק.

ביטוח משכנתא הוא ביטוח שהבנק מחייב, את הלווה, לרכוש על מנת לקבל את המשכנתא עצמה. הבנק יוצר, על ידי חיוב רכישת ביטוח משכנתא, מעין רשת הצלה אשר מטרתה היא הבטחת הכסף שניתן כהלוואה. ביטוח משכנתא מהווה למעשה כיסוי כספי, במידה ומשהו בתשלומי המשכנתא משתבש ויוצר תחושת בטחון לבנקים המלווים. הבנקים, בעזרת ביטוח משכנתא, יודעים כי לא משנה איך יתגלגלו הדברים, לא יווצר מצב בו הלוואותיו לא תחזורנה אליו בזמן הנקוב.

יש לזכור שלמרות ההתקוממות הראשונית אותה אדם עשוי לחוש עקב הוספת תשלום חודשי קבוע נוסף על תשלומי המשכנתא,הרי שביטוח משכנתא חשוב למקבל המשכנתא לא פחות מלבנק.

פוליסת ביטוח זו מבטיחה את הישארות הנכס בידי לוקח המשכנתא גם במצבים לא צפויים, והיא מגנה על ערך הנכס.

מהם מרכיבי ביטוח משכנתא?

ביטוח משכנתא מכיל שני רכיבים, כאשר הראשון הוא ביטוח חיים. ביטוח חיים מכסה את התשלום במידה ואחד מבני הזוג שרכשו את הנכס נפטר, זו הסיבה גם לחשיבות רישום שני בני הזוג בפוליסת הביטוח.

המרכיב השני בפוליסת ביטוח משכנתא הוא ביטוח דירה,אשר נועד לכסות נזק פוטנציאלי שיגרם לדירה, ובכך להבטיח את ערכה הכספי וכדאיות הרכישה.

את השווי של ביטוח משכנתא, במקרה של דירה חדשה, מעריך שמאי שמשקלל מכלול גורמים בדירה לכדי מחיר שממנו מחושב גובה עלות הביטוח.

במקרה של דירה יד שנייה קבוע מחיר מסויים מראש, עליו ניתן לערער.

היכן רוכשים ביטוח משכנתא?

האפשרות הנוחה, לכאורה, לרכישת ביטוח משכנתא היא דרך בנק המשכנתאות עצמו. נדמה כי אם כבר קיבלתם בו משכנתא מה יותר נוח מלרכוש את כל החבילה באותו מקום?

בפועל, עבור מרבית הלווים, רכישת ביטוח משכנתא באמצעות הבנק הינה יקרה יותר בהשוואה לביטוח בחברות ביטוח חיצוניות, ועל כן, חשוב לבחון את האלטרנטיבות השונות.

בעבר, לבנקים היה מונופול, ולכן יכלו להרשות לעצמם תג מחיר גבוה במיוחד בכל הנוגע לביטוח משכנתא .בחלוף הזמן התפתחו אלטרנטיבות משתלמות ומבטיחות יותר, והצרכן יכול ליהנות כיום מהצעות ביטוח אטרקטיביות הרבה יותר.

כיום, המגמה המסתמנת היא לרכוש פוליסת ביטוח שלא קשורה לבנק משכנתאות אלא לחברות ביטוח ישיר. לגבי הרכב הביטוח, כל חברה בה קיימת אפשרות ביטוח משכנתא מציעה חבילת ביטוח שונה וחשוב לבחור את זו המתאימה לכם ביותר.

האם כדאי לרכוש דרך האינטרנט ביטוח ישיר?

סקירה מקדימה של תנאי חברות שונות כמו גם רכישת ביטוח משכנתא אפשר ורצוי לבצע דרך האינטרנט למען הקלות שבדבר, כמו גם בזכות מהירות החיפוש .יתרה מכך, ניתן למצוא חברות ביטוח ישיר המציעות מבצעים מיוחדים לפונים לחברה בדרך זו כמו הנחות או פרק זמן ביטוחי מסויים הניתן בחינם לכל הנרשמים באתר.