הטלטלות בשווקים בארץ ובעולם משנות את תמונת המצב באופן עקבי ורציף. לווי המשכנתא מוצאים את עצמם מתעוררים מעת לעת למציאות חדשה המעמידה אותם בפני מצבים שלא צפו מראש. העליות האחרונות במדד מהוות דוגמא לעניין, אך ישנן גם דוגמאות אחרות, נפוצות יותר או פחות.

כתבה שפורסמה באתר “The Marker” מבקשת לשפוך אור על הנושא, ולסייע ללווים להבין טוב יותר את המצב בשוק ואת השיקולים שעליהם לקחת בחשבון בטרם יפנו לקבלת ההחלטה הפיננסית המשמעותית בחייהם.

כפי שדווח בכתבה, מרבית אזרחי ישראל מחליטים לרכוש דירה כשהם זקוקים לכך ולאו דווקא כאשר התנאים בשוק הפיננסים מבשילים. ואולם, נראה כי לאחרונה מקבלים נתונים כמו האינפלציה ושיעור הריבית משנה תוקף, במיוחד לאור הביקוש הגובר למחזור משכנתאות, שהפך עבור רבים מנוטלי המשכנתאות לפעולה שגרתית. אם כן, כאשר זוג ניגש לבצע השוואת משכנתאות עליו לקחת בחשבון לא רק את מכלול הנתונים אלא גם את השינויים המהירים המתרחשים בתחום.

בכתבה צוין כי ריבית בנק ישראל מצויה כיום בשפל חסר תקדים. נתוני בנק ישראל, שהובאו בכתבה, מלמדים כי הריבית הממוצעת על המשכנתאות נמצאת בנקודת שפל שלא הייתה כמוה, כאשר שיעורה עומד על 3.04 אחוזים בממוצע. יש לציין כי קיימים הבדלים בין הריביות על המשכנתאות, בהתאם לאורך התקופה שהמשכנתא נלקחת. במשכנתאות הנלקחות לעשר שנים קיימת ריבית של 2.85% ולעומת זאת במשכנתאות הנלקחות ל – 20 שנה קיימת ריבית גבוהה יותר, בגובה של 4.26%.

היות וסכומי ההלוואות הנלקחות הם גבוהים למדי, לתנודות בגובה הריבית יש השפעה משמעותית למדי על הסכומים המשולמים בידי הלווים. כפי שהובא בכתבה, עליה של אחוז אחד בלבד בגובה הריבית עלולה להביא, בסופו של דבר, להחזר הגבוה במאות אלפי שקלים (הדוגמא שהובאה בכתבה מדברת על הפרש של כרבע מיליון ₪ - בין מקרה שבו לווה לוקח משכנתא בהחזר חודשי של 5000 ₪ למשך 20 שנה בריבית של 5% לבין אותו לווה שיתמודד עם עליית הריבית ל – 6%).

אלא שגובה הסכום שתשלמו אינו תלוי רק במצב בשוק, ומושפע גם מגורמים נוספים. בין הגורמים המשפיעים על שיעור הריבית שתוצע לכם על ידי הבנקים ניתן למנות את השכלתכם, עבודתכם וההון העצמי שאתם מביאים עימכם לעסקה. מסיבה זאת, קיימים הבדלים בין ריביות המשכנתא המוצעות ללקוחות השונים של הבנקים. נתון זה מדגיש את החשיבות שבביצוע בירורים, בדיקות מקדימות והשוואת משכנתאות לפני שפונים לבנק לצורך בקשת ההלוואה.

נקודה זו מובילה אותנו לנתון משמעותי נוסף, שיש לשים אליו לב: אחוז מימון המשכנתא שמוכנים הבנקים להעניק ללקוחות. מטבע הדברים, ככל שאחוז המימון שמעניק הבנק הוא גבוה יותר, כך עולה גם הסיכון שהוא לוקח כמעניק ההלוואה. על כן מובן מאיליו כי הבנק יהיה מעוניין שהלקוח יציג שיעור הון עצמי גבוה ככל האפשר.

בעקבות המשבר הכלכלי חל שינוי במדיניות הבנקים בתחום. בעבר הלווים היו יכולים לקבל הלוואה של עד 95% מערך הנכס, ולהציג הון עצמי בגובה של 5% בלבד. לשם כך היה עליהם לבצע ביטוח EMI אשר ביטח את הבנקים במתן הלוואות באחוז מימון גבוה. כיום האחוזים המוענקים, גם כאשר מבוצע הביטוח האמור, הם נמוכים יותר.

לרוב יעניקו הבנקים הלוואות בשיעור של עד 70% מערך הנכס, ולווים אשר יהיו מעוניינים באחוז מימון גבוה של 80% – 85%, ייאלצו לבצע את הביטוח. אלא שהלקוחות נאלצים לשלם לחברת הביטוח סכומים גבוהים, הנאמדים ב – 0.4 משוויה של הדירה המשועבדת. חישוב פשוט מראה כי מדובר באלפי שקלים, ועל כן ההמלצה שצויינה בכתבה (וניתנה על ידי אחד הבנקים) גורסת כי עדיף לנסות להשיג את ההון העצמי הדרוש מאשר להוציא כספים רבים על ביטוח המשכנתא היקר.

אחוז המימון אינו הנתון היחיד שעליכם לבחון בבואכם לקחת הלוואת משכנתא. נתון חשוב ומרכזי למדי הוא בחירת המסלול המתאים ליכולתכם וצרכיכם המשתנים. כיום מציעים הבנקים בתחום קשת רחבה של מסלולים המתאפיינים בשמות ייחודיים ומחריפים את הדילמה בה מצוי הלקוח בבואו לקבל את ההחלטה החשובה. התייעצות עם מומחים וביצוע השוואת משכנתאות מקצועית יכולים לסייע ללווה בבחירת האפשרות המתאימה ביותר, אך כמובן שקודם לכן עליו לרכוש הבנה בסיסית בנושא. אם כן, על מנת לעשות סדר בדברים, את המסלולים הקיימים בשוק ניתן לחלק לחמישה מסלולי משכנתא מרכזיים:

1. משכנתא בריבית קבועה, ללא הצמדה - יתרונות המסלול: מדובר במסלול שבו אין שינויים בגובה ההחזר החודשי מאחר והריבית קבועה ואין הצמדה למט"ח או למדד המחירים לצרכן העלולים להשתנות. הלווה יודע מראש מה יהיה גובה ההחזר החודשי לכל אורך תקופת ההלוואה, אין כאן סיכונים או הפתעות כלשהן. חסרונות המסלול: ראשית, בכתבה צויין כי המסלול מוצע ללקוחות רק בחלק מן הבנקים ולא בכולם. שנית, וכאן אנו מגיעים לנקודה המרכזית - לרוב הריבית המוצעת במסלול זה היא גבוהה יחסית, ובימינו אלה היא מגיעה ל – 7%, שיעור גבוה משמעותית ביחס לאפשרויות האחרות בשוק. בנוסף, המסלול אמנם מציע יציבות וקביעות, אך גם לכך יש חיסרון מובהק – אמנם הלווים אינם נפגעים משינויים לרעה, אך גם אינם מרוויחים משינויים לטובה, למשל מהעובדה שהריבית מגיעה לשפל של כל הזמנים, כמו בתקופה האחרונה. אם כן, כאשר מבצעים השוואת משכנתאות ובוחנים את המסלול אל מול המסלולים האחרים יש לקחת בחשבון כי מדובר באפשרות שאמנם משדרת יציבות אך אינה נטולת מגרעות.
2. משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה – המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן, ונושאת ריבית בסיס קבועה, אשר אינה משתנה לכל אורך תקופת ההלוואה. לא ניתן לומר שאין כאן כל שינויים, שהרי ישנה אינפלציה וחלות עליות במדד. מכל מקום, משכנתא כזאת מקבעת את גובה הריבית לכל אורך חיי ההלוואה כך שמדובר באפשרות שניתן לשקול בחיוב כאשר הריביות נמוכות. לעומת זאת, כאשר הריבית במשק גבוהה יחסית מדובר בחיסרון, שכן המשכנתא מקבעת את המצב הבלתי אידיאלי האמור. אחד החסרונות של המסלול היא עמלת הפירעון המוקדם שהלווים נדרשים לשלם עבור פירעון או מחזור המשכנתא, כאשר הריביות נמוכות יותר מאשר בתקופה שבה נלקחה ההלוואה.

   יש לציין כי הריבית המוצעת ללקוחות בעת לקיחת המשכנתא משתנה בהתאם לאורך תקופת ההלוואה. ככל שהתקופה על פניה פרוסים התשלומים ארוכה יותר, כך הריביות שיוצעו לכם יהיו גבוהות יותר. הריביות המוצעות על ידי הבנקים השונים הן 4.15 – 4.8 אחוזים בהלוואה הנלקחת לתקופה ארוכה של 20 שנה, 2.65 – 3.25 אחוזים בהלוואה הנלקחת לתקופה של עשר שנים ו – 1.3 – 2.2 אחוזים להלוואה הנלקחת לתקופה קצרה יותר, של 5 שנים בלבד.

   בכתבה צויין כי ישנם הבדלים משמעותיים למדי בין הריביות שמציעים הבנקים השונים, והדבר נובע מההבדלים שבעלויות גיוס הכספים המוענקים ללווים. בנקים גדולים יותר יכולים לגייס את הכספים תוך תשלום ריביות נמוכות יותר, ומכאן שבאפשרותם להציע ריבית נמוכה יותר ללווים. אם כן, כאשר מבצעים השוואת משכנתאות הריבית האמורה היא נתון שמומלץ לבחון, ולעיתים אף ניתן לעמת הצעות שונות זו מול זו (או במילים אחרות – להתמקח) על מנת להשיג תנאים טובים יותר.
3. משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה - גם במסלול זה ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, ואולם כאן הריבית משתנה בתחנות שונות לאורך תקופת ההלוואה. התדירות שבה משתנה הריבית (פעם בשלוש שנים, פעם בחמש שנים, פעם בעשר שנים וכו') נקבעת מראש. הריבית על ההלוואה מחושבת בהתאם לנוסחה המשתנה בין הבנקים השונים וישנם בנקים הקובעים את הריבית בהתייחס לריבית הממוצעת על המשכנתאות. אחד הנושאים עליהם יש לשאת ולתת מול הבנק המעניק את ההלוואה הוא המרווח הנגבה מהלקוח, מעבר לאותה ריבית אמורה. מטבע הדברים מומלץ לבצע השוואת משכנתאות, שכן ההבדלים בין הבנקים השונים עשויים להיות מהותיים ביותר. כמובן שיש להוסיף לסכום שתשלמו בסופו של דבר גם את ההצמדה למדד, שכן, כאמור, ישנה אינפלציה ועליות מדד.

   אחד היתרונות הברורים של ההלוואה היא האפשרות לפרוע את המשכנתא ללא עמלת פירעון מוקדם באחת התחנות, כאשר בדרך כלל אם נותרה פחות משנה עד לתחנה הבאה, הבנק לא יגבה את דמי ההיוון האמורים.

   בכתבה צויין כי בהלוואת משכנתא על סך 400,000 ₪ הנלקחת ל – 20 שנה וכוללת תחנות אחת ל – 5 שנים יגבה הבנק ריבית של בסביבות 3% (או אף פחות מכך), וזאת כמובן, בחמשת השנים הראשונות של ההלוואה. לאחר מכן, תשתנה הריבית.
4. משכנתא בריבית פריים - כאן הריבית על המשכנתא היא למעשה ריבית בנק ישראל, אליה מתווספים 1.5 אחוז. כיום ריבית זו היא נמוכה במיוחד ועומדת על שני אחוזים (0.5% ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%) ועל כן, כאמור, רבים מתפתים לקחת הלוואה בריבית הנ"ל. בכתבה צויין כי עבור משכנתא בסכום של 400,000 ₪ הנלקחת ל – 20 שנה מציעים הבנקים ריביות הנעות בין פריים מינוס 0.7 לפריים פלוס 0.1.

   יתרונה של הלוואה מעין זו, מעבר לריבית הנמוכה כיום, הוא שההלוואה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן, וכן שניתן לפרוע את ההלוואה ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. אלא שחיסרון ברור ומשמעותי הוא חוסר הוודאות שבריבית, המשתנה מידי חודש בחודשו (גובה הריבית מפורסם בידי בנק ישראל כל חודש). בנוסף, היות וכרגע הרבית נמצאת בנקודת שפל, הרי שמירב הסיכויים שהיא תעלה והלווים עשויים למצוא את עצמם משלמים החזרים הולכים ועולים, בהם יתקשו לעמוד.

   גם כאן חשוב להתמקח ולבצע השוואת משכנתאות, שכן ישנם הבדלים בין המרווחים (כלומר התוספת על ריבית הפריים) שמציעים הבנקים השונים.
5. משכנתא צמודה למט"ח - ההלוואה צמודה למטבע חוץ, ונושאת גם ריבית – הנקראת ריבית הליבור (נקבעת בלונדון), שהיא העוגן של הריבית ואליה מתווספים 1.8 – 2%. כמובן שכדאי לבדוק עד כמה הלוואה זו כדאית, שכן גם אם משכורתכם צמודה למט"ח, הרי שלשינויים בליבור השפעה משמעותית ביותר על הסכומים שתשלמו בסופו של דבר (והשפעתם אף עולה על השפעת השינויים בדולר).

מתוך המגוון העומד בפני הלווים, השאלה המרכזית העולה היא – במה כדאי לבחור? מהו המסלול הנכון ביותר כיום, אשר ימשיך לשרת את הלווים נאמנה גם בעתיד? שאלה זאת מקבלת משנה תוקף עבור כל אותם לווים המבצעים השוואת משכנתאות ומשקיעים זמן וכספים בבירור הנקודה.

לשאלה זאת אין תשובה אחת פשוטה. חשוב לדעת כי בדרך כלל ההמלצה היא לשלב בין מספר מסלולים שונים, וזאת על מנת לפזר את הסיכון בין האפשרויות השונות, באופן שבו הלווה יוכל ליהנות מהטוב שבכל העולמות ולהיפגע פחות כאשר המצב ישתנה לרעה.

כפי שצויין בכתבה, היות וריבית הפריים כיום היא נמוכה מאוד, רבים מתפתים לקחת הלוואת משכנתא במסלול זה. ואולם חשוב לזכור כי מה שנכון כיום, עלול להשתנות מן הקצה אל הקצה מחר: ריבית הפריים נמצאת כיום בנקודת שפל, כלומר מכאן היא בהחלט עשויה לעלות, והדבר יעמיד את הלווים בפני עלייה בגובה התשלומים החודשיים.

בכתבה הובאה המלצה שניתנה בידי יעקב רויטר, מנהל תחום המשכנתאות בבנק המזרחי. רויטר ממליץ לקחת משכנתא אשר 45% מתוכה יהיו בריבית פריים, 25% בריבית משתנה, 25% נוספים – בריבית קבועה, וחמשת האחוזים הנותרים – במסלול מט"ח. רויטר הסביר כי לווים אשר ייקחו הלוואה כזאת יוכלו בעתיד לבצע מחזור משכנתא ללא קנס על פירעון מוקדם, ועד שהמצב ישתנה – הם יוכלו ליהנות מגובהם הנמוך של ההחזרים החודשיים.

בכתבה הובאו דבריו של מנהל המכהן בבנק גדול, אשר ציין כי כיום רבים לוקחים משכנתא בריבית פריים, מתוך ציפייה כי בתקופה הקרובה לא תחול עלייה בגובה הריבית, ועד שהדבר יתרחש הם יוכלו ליהנות מההחזרים החודשיים הנמוכים יחסית. המנהל הסביר כי ברגע שתחול עלייה בגובה הריבית, נחזה, ככל הנראה, בגל חדש של לווים המבקשים למחזר את המשכנתא, מאחר וכאמור, מחזור משכנתא בריבית פריים אינו נושא תשלום עמלת פירעון מוקדם.

אלא שכאשר מתבוננים אל עבר העתיד, יש לקחת בחשבון כי לא ניתן לחזות באופן מדויק מה יילד יום. לווה הלוקח משכנתא מתוך מחשבה על מיחזור משכנתא עתידי לוקח על עצמו סיכון כזה או אחר – שכן לא ניתן צפות בדיוק מה יהיה המצב בשוק כאשר יחליט למחזר את ההלוואה ואילו תנאים הוא יוכל להשיג. חשוב להבין כי גם לאחר ביצוע השוואת משכנתאות ובחינת כל הנתונים, עדיין ייתכנו שינויים, לעיתים אף בטווח הקרוב. מסיבה זאת כדאי לשקול היטב את מידת הסיכון שאתם לוקחים, ואת האמצעים העומדים לרשותכם במקרה של עלייה חדה בהחזרים החודשיים.