משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, עפ"י רב, שהערובה להחזרתה הוא שעבודו של הנכס בגינו נלקחת ההלוואה.

משכנתא ניתנת לתקופה של עד 30 שנה בשיעור של ריבית נמוכה יחסית, כששיעבודו של הנכס מסתיים עם התשלום האחרון לטובת המשכנתא.

בישראל קיימים 9 בנקים המוגדרים באופן מובהק כבנקים למשכנתאות. בנוסף, קיימים 2 בנקים מסחריים המספקים שירותי משכנתא.

הבנקים המספקים משכנתא הפועלים בישראל הם: בנק משכן, בנק דיסקונט למשכנתאות, בנק טפחות, הבנק הבינלאומי למשכנתאות, בנק לאומי למשכנתאות, בנק אדנים, בנק עצמאות, בנק ירושלים ובנק כרמל. בנוסף מספקים שירותי משכנתא גם בנק מרכנתיל ובנק אגוד.

יש להבחין בין שני סוגי משכנתא:

1. משכנתא לזכאים – הניתנת מכספי משרד הבינוי והשיכון – המדינה
2. "הלוואה חופשית" / "הלוואה משלימה" – הניתנת מכספי הבנק.

משכנתא לזכאים

הכוונה להלוואה הניתנת על-ידי משרד הבינוי והשיכון (במילים אחרות – המדינה), המאופיינת בתנאים נוחים יותר וריבית נמוכה יותר מאשר ההלוואה החופשית.

לא לכל אזרח זכאות ליהנות ממשכנתא לזכאים. הזכאות על-פי חוק נתונה לאלו: מחוסרי דיור; זוגות צעירים (נשואים או ידועים בציבור); רווקים מעל גיל 30; משפחות חד-הוריות ועולים חדשים.

בכדי ליהנות מתנאיה המועדפים של משכנתא לזכאים, יהא עליכם לבקש להנפיק עבורכם אישור - היא "תעודת הזכאות". לצורך קבלת התעודה ניתן לפנות לכל סניף בנק למשכנתאות בארץ ולבקש את הנפקת התעודה.

תהליך הוצאת תעודת זכאות:

הביאו לסניף בנק למשכנתאות, באמצעותו הנכם מבקשים להנפיק תעודת זכאות, את המסמכים הבאים (הרשימה איננה ממצה ויתכן שתתבקשו להציג מסמכים נוספים):

• תעודת זהות של המבקש/ת (או של שני בני זוג), הכוללת ספחים מעודכנים וכן תעודות זהות של ילדים בוגרים הגרים עמכם
• בני זוג נשואים יצטיידו בתעודת נישואין או באישור הרשמה לנישואין
• עולים חדשים יביאו תעודת עולה
• אישור על מספר חודשי שירות חובה בצה"ל / שירות לאומי מקצין העיר / אחת האגודות לשירות לאומי המפורטות בנהלים / משרד הביטחון / משרד החינוך
• פרטים מלאים אודות אחים/אחיות
• אישורים בדבר מצב בריאותי כגון – אישורי נכות, אישור על הריון מחודש חמישי.

עם בדיקת המסמכים, ינפיק משרד הבינוי והשיכון עבורכם תעודת הזכאות, שתמתין לבואכם בסניף בנק בו הגשתם את הבקשה.

על החלטת משרד הבינוי והשיכון ניתן לערער בפני ועדות הערעורים של משרד הבינוי והשיכון, המוגשת באמצעות סניף בנק למשכנתאות בצירוף מסמכים המבססים את הבקשה.

שימו לב! תעודת הזכאות תקפה תעודת הזכאות תקפה לשנה אחת מיום הגשת הבקשה לסיוע בדיור.

את ההלוואה בתנאים המועדפים ניתן לקבל בכל בנק למשכנתאות, ולא רק בבנק בו הונפקה התעודה. בבנק שתבחרו תתבקשו להציג את תעודת הזכאות, למלא טופס בקשה למשכנתא, אליו יצורפו הסכם לקניית המקרקעין, אישורים הנוגעים להכנסתכם, אישור המפרט את הזכויות במקרקעין הנרכשים ומסמכים נוספים.

תנאים לזכאים:

ההטבה במסגרת המשכנתא לזכאים מתבטאת בריבית המופחתת על ההלוואה שמעניק משרד הבינוי והשיכון. גובה ההלוואה לזכאים תיקבע בהתאם לניקוד בו תדורגו. הגורמים המשפיעים על הניקוד כוללים, בין היתר, את גיל המבקש (באם מדובר ביחיד), מספר אחים, מספר ילדים, מיקום המקרקעין, שירות צבאי, מספר שנות נישואין וכו'.

למשל, תוספת ניקוד תינתן בגין רכישת דירה באזורים, המוגדרים על-ידי הממשלה כבעלי עדיפות.

את אומדן הניקוד תוכלו לחשב באמצעות מחשבון שבאתר משרד הבינוי והשיכון.

יועץ משכנתאות בבנק הוא זה האחראי למסור לכם את מגוון אפשרויותיכם בגין משכנתא, הווה אומר: מסלולים שונים, תנאים שונים, החזרים חדשיים בשיעורים שונים, תקופות הלוואה שונות וכדומה.

עליכם לקבל מהבנק אישור עבור נטילת משכנתא. קבלת האישור ובחירתו של הבנק ממנו אתם מעונינים ליטול משכנתא הם הצעד הראשון בתהליך לקיחת משכנתא. באם ינתן לכם אישור מהבנק, יכלול האישור את הסעיפים הבאים:

1. תקרת הסכום שאושר לכם ע"י הבנק עבור משכנתא (משמע- הסכום המקסימלי העומד לרשותכם מהבנק להלוואה).
2. על האישור לכלול את התנאים המוצעים לנטילת משכנתא: פירוט על מסלולי המשכנתא, אופן גביית הריבית ושיעורה.
3. תנאי האישור הנדרשים ע"י הבנק: אם בטחונות ו\או אישורים מיוחדים.
4. על המסמך שתקבלו צריך להיות מצוין יום כניסתו לתוקף של האישור בגין משכנתא.
5. שיעור הריבית שיוצע לכם מהבנק עבור משכנתא צריך להיות תקף ל-12 יום לפחות עפ"י חוק.

הצעד הראשון לקראת נטילת משכנתא הינו מילוי טופס בקשה בבנק ממנו אתם מעונינים ליטול את ההלוואה. לאחר שתאושר בקשתכם לנטילת משכנתא ע"י הבנק יפתחו עבורכם תיק הלוואה. מהלך זה יכלול הזמנה מידי יועץ המשכנתאות מטעם הבנק ותתבקשו לחתום על חוזה המאשר את בקשתכם לנטילת משכנתא. בסיומו של תהליך זה תקבלו לידיכם דף טיפול. בדף הטיפול יפורטו כל אותם מסמכים שעליכם להמציא עבור נטילת משכנתא. מסמכים אלה יכללו בד"כ:

1. תעודת זהות של מבקש\י ההלוואה.
2. אישורי דיווח על גובה הכנסתכם ומקורה עבור נטילת משכנתא (הליך זה שונה בעבור עצמאים או שכירים: שכירים יתבקשו להמציא כמה תלושי משכורת אחרונים, ואילו עצמאים יתבקשו עפ"י רב להמציא אישור מיועץ מס או מרואה החשבון).
3. תעודת זכאות (מטעם משרד השיכון והבינוי)
4. עבור נטילת משכנתא תתבקשו להמציא עפ"י רב תדפיסי עו"ש של כמה חדשים אחרונים.
5. אישורים בגין מקורות הכנסה נוספים, באם קיימים
6. חוזה הרכישה של הנכס.
7. נסח טאבו ממנהל מקרקעי ישראל המאשר את בעלותכם על הנכס בגינו מלקחת משכנתא.
8. עפ"י רב יתבקשו אישורים אלה עבור מי שמעונין ליטול משכנתא לשיפוצים או הרחבות בנכס קיים: תוכניות בנייה מאושרות והיתרי בנייה וטפסי בעלות על הנכס ממנהל מקרקעי ישראל.
9. עשויים להידרש מכם מסמכים נוספים עפ"י שיקול דעת הבנק ובהתאם למעמדכם המשפטי ביחס לנכס בגינו נלקחת משכנתא.

פוליסת ביטוח משכנתא היא דרישה של הבנקים, במסגרתה המבטח מבטיח את החזר ההלוואה במקרים של פטירת הלווה או נזק לנכס.

• לוח סילוקין - לוח סילוקין בפוליסת ביטוח משכנתא הוא הלוח שמציג את יתרת ההלוואה. בלוח ניתן לראות את היתרה בתום כל שנה, במשך כל תקופת ההלוואה.
• יתרת ההלוואה - הסכום הכספי לרבות חוב של עד 12 חודשי פיגור בתשלומי המשכנתא) שיהיה הלווה חייב למלווה, אם יתרחש מקרה ביטוחי. כל זאת, בהתאם ללוח הסילוקין.
• מוטב בלתי חוזר - מוטב בלתי חוזר בפוליסת ביטוח משכנתא הוא מוטב שלא ניתן לשנות את שמו, ללא אישורו המפורש לכך. זאת, בניגוד למוטבים רגילים, אותם יכול לקבוע בעל הפוליסה כתוב על ליבו ולשנותם.
• מלווה - מלווה משכנתא יכול להיות בנק למשכנתאות, חברת ביטוח או כל סוג אחר של מוסד פיננסי שנקבע בנספח זה כמוטב בלתי חוזר.

סכום הביטוח בביטוח חיים למשכנתא נקבע בהתאם לפרמטרים הבאים:

• יתרת ההלוואה
• ריבית ההלוואה
• תקופת ההלוואה

כפי שדווח באתרים "כלכליסט" ו – ynet" ידיעות אחרונות" החל מיום ראשון, ה – 17/05/09 נכנס לתוקף חוק הדיור החלופי אשר קובע כי במידה ולווה מפונה מביתו עקב חוב משכנתא, הבנק חייב לספק לו פתרון מגורים חלופיים למשך תקופה של עד שנה וחצי, ובנסיבות מיוחדות אף לתקופה ארוכה יותר.

כיום החשש הגדול של מי שרוכש דירה באמצעות משכנתא הוא אובדן הבית. בשנים האחרונות חובר המצב הכלכלי לתכנון לקוי של ההלוואות הנלקחות והופך את החלום הרע למציאות עבור לווים רבים: הנתונים מראים כי מידי שנה מאות משפחות מאבדות את בתיהן. הלווים אינם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא ועל כן נפתחים נגדם הליכי הוצאה לפועל, בשלב הבא הם מפונים מביתם והבנק מנסה למכור את הדירה על מנת לכסות את החוב.

עד היום, לווים שנקלעו למצב האמור היו עלולים למצוא את עצמם ברחוב. אם ניקח בחשבון שהם היו מצויים בחובות כבדים לבנק ולעיתים גם לגופים נוספים, ונוסיף לכך את העובדה כי לעיתים הדירה לא נמכרה או שהיא נמכרה מבלי לכסות את החוב במלואו, הרי שקיבלנו את הנוסחה ליצירת מחוסרי דיור, הנמצאים במצב שקשה להיחלץ ממנו.

יש לציין שבעבר נקבע כי להוצאה לפועל תהיה אפשרות לחייב את הבנק לספק ללווים מימון עבור דיור חלופי. הבנקים לא אהבו (בלשון המעטה) את ההחלטה, ומצאו דרך לעקוף את הנושא: הם החלו להחתים את כל מי שביקש לקבל משכנתא על סעיף לפיו הוא מוותר על הזכות לדיור חלופי. בלית ברירה, נאלצו הלווים לחתום על חוזה המשכנתא הכולל את הסעיף הנ"ל. כך, במקרים בהם הבנק מימש את הנכס, הלווים מצאו עצמם שקועים בחובות ומשוללי זכויות בסיסיות.

החוק, שאושר בכנסת ב – 2008 במסגרת התיקון לחוק ההוצאה לפועל, בא לתת פיתרון למצב המתואר והוא כולל סעיף שמונע מהבנקים להחתים את נוטלי המשכנתא על וויתור על זכותם לדיור חלופי. בהתאם לחוק, הלווים יהיו זכאים למגורים שיתאימו לצרכי משפחתם וימוקמו באזור של הדירה בה התגוררו קודם לכן.

לרוע המזל, בתקופה האחרונה הבנקים המשיכו להחתים לקוחות רבים על הסעיף המדובר, מבלי ליידעם על השינוי שחל בחוק. מסיבה זאת, ככל הנראה נמשיך להיתקל גם בעתיד במקרים בהם לווים מפונים מבתיהם ונותרים ללא קורת גג מעל ראשם. מכל מקום, יש לקוות כי החקיקה החדשה תשים סוף להתנהלות הנוכחית של הבנקים.

מטבע הדברים לחוק יש גם חיסרון: יישום החוק נושא בחובו עלויות גבוהות ומי שכנראה יצטרכו בסופו של דבר לשאת בהן הם הלווים, שייתכן כי ייאלצו לשלם ריביות גבוהות יותר. על כן, יש הטוענים כי מדובר בחוק בעייתי היוצר נטל נוסף על ציבור הלווים. התנגדות לחוק נרשמה גם מכיוון הבנקים שכאמור, עד היום יכלו להחתים את נוטלי המשכנתאות על וויתור. למרות כל זאת, אין ספק כי עבור מי שנקלע למצוקה כלכלית מדובר בגלגל הצלה חיוני למדי, במיוחד על רקע המשבר הכלכלי הנוכחי.

קבוצות הרכישה הפכו לטרנד של ממש באופן ששיחק לא מעט לטובתם של הבנקים המעניקים משכנתאות. אך האם הקשרים ההדוקים שנוצרו בין הבנקים לקבוצות הרכישה ייפרמו לאור המצב שנוצר בשטח? כתבה שפורסמה ב – nrg מעריב עוסקת בנושא שהפך לחלק אינטגרלי מחייהם של רבים מאיתנו.

כפי שצוין בכתבה, מבחינת הבנקים טרנד קבוצות הרכישה הגיע בזמן הנכון. המשבר הכלכלי יצר מצב לפיו חברות הנדל"ן נתקלו בקשיים בהשגת מימון, ובדיוק בנקודה זו עלתה קרנה של התופעה המוגדרת בכתבה כ"תעשיית מימון הקבוצות".

מבחינת הבנקים, מדובר היה בפיזור סיכונים – במקום להעניק הלוואות מסוכנות ללווים כמו חברות יזמיות שמבחינה כלכלית עתידן (לפחות בתקופת המשבר) לוט בערפל, הוענקה הלוואה לקבוצה גדולה של לוקחי משכנתא – והסיכון פוזר בין כל הלווים (בשונה מהמצב הקיים בהלוואות הניתנות לחברה הנדל"נית הבודדת).

כאן העניין התפתח לרומן של ממש, כולל שלב החיזורים: הבנקים הציעו לקבוצות הרכישה הצעות שלא ניתן לסרב להן – בדמות מסגרות אטרקטיביות ללקיחת משכנתא. הלווים מצידם נענו לחיזור וכך, בבת אחת, זכו הבנקים לקבל לידיהם מספר גדול של לווים שהוגדרו על ידי הכתבה כ"שבויים".

מה הופך את אותם לקוחות לשבויים? לדברי הכתבה, כשמדובר בקבוצות רכישה קיים שוני באופן בו מנוהל מנגנון מימון ההלוואה: לעומת פרוייקטים של חברות נדל"ניות, שההלוואה אותן הם מקבלות היא הלוואה למגזר העסקי, כאן המימון מתבסס על שוק המשכנתאות. הקרקע נרכשת באופן משותף בידי כל החברים בקבוצת הרכישה, וכולם מחוייבים ליטול הלוואת משכנתא, שכן הקרקע משועבדת כנגד המשכנתאות של כל אחד ואחת מחברי הקבוצה. כך נוצר מצב בו גם חברי קבוצה המחזיקים בסכום המלא לרכישת הדירה נאלצים לקחת משכנתא.

למעשה קבוצות הרכישה משמשות, לדברי הכתבה, כ"מועדון צרכנות". פעילות קבוצות הרכישה בהחלט עבדה לטובתם של הבנקים ואפשרה להם לזכות במאסה של לקוחות ואף להתגאות בשורה ארוכה של קבוצות רכישה להן העניקו מימון. אבל כמו שאומרות מילות השיר הידוע - לפעמים החגיגה נגמרת.... עולם קבוצות הרכישה הולך משתכלל ומתפתח, וכך גם הסיכון שנוטלים על עצמם הבנקים כאשר הם מעניקים משכנתא לקבוצות כאלה.

בסופו של דבר עסקה עם קבוצות הרכישה אינה זהה לעסקה עם רוכשי דירות בודדים. מדובר בגוף העשוי להיות מושפע מגורמים והתרחשויות שונות, שעלולות להקשות על חברי הקבוצה בהחזר ההלוואה ואף להביא לביטולם של פרוייקטים. במקרה הטוב עלולים הפרוייקטים להתבטל לפני שבוצעו מהלכים משמעותיים – במקרה הגרוע – לאחר שהבנק כבר שילם סכומי כסף גדולים. כדי להדגיש את חומרת העניין הכתבה מעלה את תרחיש הבלהות האולטימטיבי – מצב שבו הבנק מעוניין לממש את הקרקע על מנת להשיג את כספי המשכנתא האבודים, אך מגלה שערכה ירד ויוצא מופסד מהעסקה...

בשורה התחתונה, כניסתם של גורמים רבים ולא בהכרח מנוסים לתחום מעלה את הסיכון שנוטלים על עצמם הבנקים במשכנתאות שהם מעניקים לקבוצות רכישה ומגדילה את הסיכוי שהעניין יסתיים לא טוב. ההלוואות הגדולות ניתנות לפרויקטים מרובי בעלים, שאוצרים בקרבם סכנות ומכשולים רבים ואלה עלולים לגרום לבנקים להתגעגע ליזמי הנדל"ן ה"סטנדרטיים".

מסקנה שניתן להעלות מן הכתבה היא כי גם הרוכשים וגם הבנקים צריכים לבצע בדיקות מקדימות לפני שהם נכנסים למהלכים בהם מעורבות קבוצות רכישה. זהירות בתחום לא תזיק לאף אחד – ובעיקר תמנע מגורמים "לא רציניים" לגרום לנזקים לכל הצדדים.

כתבה שפורסמה באתר The Marker מבקשת לשפוך מעט אור על הנושא, שעבור רובינו עדיין נותר בגדר תעלומה.

כיום מי שמבקש לקבל משכנתא מתבקש לבחור בין מספר מסלולים ובניהם מסלול משכנתא צמוד מדד, מסלול פריים וכן הלאה.

במסלולים צמודי המדד גלומים יתרונות כמו גם חסרונות. אמנם העלייה השנתית במדד עומדת על אחוזים בודדים בלבד כל שנה, כך שאינה משפיעה באופן מהיר על גובה התשלום החודשי ואינה מטלטלת את חשבון הבנק שלנו באופן קיצוני. למרות כל זאת וכפי שנאמר גם בכתבה – העלייה במדד מייקרת את הלוואת המשכנתא, בכך שהיא מגדילה את ההחזר הכולל וזהו בהחלט חיסרון עבור הלווים.

כשמדובר במשכנתא צמודת מדד בריבית משתנה העלייה במדד אינה הגורם היחיד שמשפיע על העלייה בהחזר החודשי, שכן נוספים אליה גם השינויים שחלים בגובה הריבית.

למעשה, בהלוואה כזאת קיימות "תחנות יציאה" אחת לתקופה הנקבעת מראש (פעם בשנה, שנתיים, 3, 5 וכו'). באותן תחנות משתנה הריבית על המשכנתא – והבנק קובע מה תהיה הריבית עד לתחנת היציאה הבאה. על מנת לקבוע זאת, עושה הבנק שימוש במה שידוע בשם "עוגן". הבנק מוסיף או מפחית מאותו עוגן אחוז מסוים, כלומר מרווח, שנקבע מראש (והינו אישי ואינדיבידואלי לכל לווה), עם קביעת התנאים ללקיחת משכנתאות.

נשמע מסובך? כאן מבהירה הכתבה מהו אותו עוגן מסתורי....

העוגן, כך מסתבר, הוא מנגנון חיצוני בו עושים הבנקים שימוש בבואם לקבוע את הריבית. ישנם מספר עוגנים בהם עושים הבנקים שימוש והכתבה מציגה שלושה מתוכם:

א. "עוגן בנק ישראל" – (נקרא גם בשם "עוגן שימושים") מדובר בעוגן הנפוץ ביותר. כאן חשוב להבין כי מידי חודש, ביום השניים עשר לחודש, בנק ישראל מפרסם את הריבית הממוצעת על המשכנתאות, ובהתאם לכך נקבע העוגן האמור. ניקח לדוגמא מקרה היפותטי, בו הריבית הממוצעת על המשכנתאות עומדת על 2.5 ולווה קיבל משכנתא צמודה למדד בריבית משתנה אחת ל – 5 שנים. אם עוגן ההלוואה נקבע בהתאם לעוגן בנק ישראל ואליו מתווסף מרווח של 0.3 הרי שהריבית שאותו לווה ישלם תעמוד על 2.8 במשך חמש השנים, עד ליום שבו תיקבע הריבית מחדש.

ב. עוגן אג"ח – זהו עוגן המוצע ללווים על ידי בנק משכן (המשתייך לבנק הפועלים). הריבית על המשכנתא נקבעת כאן בהתאם לתשואות אג"ח מדינה מסוג גליל, אליו מתווסף, כמו בעוגנים האחרים, מרווח אישי, אינדיבידואלי לכל לווה. כאן יש לשים לב כי כאשר העוגן עומד על שיעור נמוך מעלה הבנק את גובה המרווח האישי שמתווסף לעוגן.

ג. עוגן גיוסים – עוגן זה מוצע ללווים בידי בנק מזרחי טפחות בלבד. כאן הריבית נקבעת בהתאם לעלויות הגיוס של הבנק לאותה תקופה הרלוונטית להלוואה הנלקחת וגם אליה מתווסף מרווח אישי ואינדיבידואלי לכל לווה. גם במקרה זה – כאשר העוגן נמוך המרווח האישי עולה.

אם כן, ולאור האמור לעיל נשאלת השאלה באיזה עוגן מומלץ לבחור

בכתבה צויין כי קשה לומר מראש איזה עוגן כדאי יותר עבור לווי המשכנתא שכן מדובר בתחזיות לגבי העתיד. מכל מקום, ההמלצה בכתבה היא להתמקח על המרווח המתווסף לאותו עוגן, שכן לדבר יש השפעה משמעותית על שיעור הריבית שתשלמו בסופו של דבר. כאשר מדובר בעוגן בנק ישראל לעיתים מדובר על מרווח אישי שלילי – כלומר המרווח מופחת מהעוגן (ולא מתווסף אליו). בשני העוגנים האחרים שצויינו מדובר על מרווח אישי הנע בטווח שבין 1% ל – 2.5% סך הכל, כך שיש לשים לב שהמרווח המוצע לכם אינו גבוה מן המקובל. וכן – הרגישו נוח גם להתמקח, אפילו שמדובר בבנק ולא בשוק.

הכתבה מסכמת את הנושא ומציינת כי כאשר מדובר במסלול משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה קיימים מוצרים שונים והבדלים ניכרים בין הבנקים. עלינו הלווים מוטלת הזכות והחובה לברר את הנושא לעומק לפני שאנחנו ניגשים לקחת הלוואה, ובמידת הצורך – לדעת לדרוש תנאים טובים יותר.