אם תשאלו את הבנקאים הבכירים בישראל, התשובה היא כן. כפי שדווח ב – ynet ידיעות אחרונות, בנקאים סבורים כי למרות הירידה החדה שהתחוללה בשוק בקיץ האחרון אנו צפויים למגמת עלייה מחודשת בהיקפי המשכנתאות. בכתבה הובאו דבריו של ישראל אנגל, בכיר בבנק מזרחי טפחות שציין כי כבר בתחילת השנה הסתמנה עלייה בהיקפי המשכנתאות הנלקחות. לדבריו הציבור חוזר לשוק מאחר והוא הבין כי מחירי הדירות לא ירדו באופן דרסטי ואף על פי כן, הבנקים בישראל אינם צפויים ליהנות כבר בזמן הקרוב מאותם היקפי הלוואות עצומים בהם התאפיינו השנים האחרונות.

יש לציין כי בין השנים 2007 – 2011 נצפתה עלייה חדה ביותר בהיקף המשכנתאות, שעמדה על 70%. לדבריו של ישראל אנגל יש לכך מספר סיבות עיקריות:
ראשית, בשנים האחרונות חלה ירידת ריביות שהוזילה את ההלוואות והביאה לעלייה בהיקפן. שנית, המעבר מתקנות באזל אחת אל תקנות באזל שתיים, שהביא להקלות בהקצאת ההון הנדרשת מהבנקים והוזיל גם הוא את ההלוואות. בנוסף, נסיקת מחירי הדירות הובילו את הרוכשים ללקיחת הלוואות בסכומים גדולים יותר ויותר.

על מנת להתגונן מאותה עלייה חדה בהיקפי ההלוואות שנושאת בחובה סיכונים (ראו ערך משבר הסאב פריים בארצות הברית) יצא בנק ישראל בארבע הוראות שונות שמטרתן הייתה לצנן את השוק ולהביא להגבלת ההלוואות של הבנקים ובניהן הוראה המגבילה את חלקו של המסלול המשתנה מתוך כלל ההלוואה, תקנה שמנעה מהלווים לקחת משכנתאות המבוססות ברובן על מסלול הפריים הפופולארי.

עם כל זאת לדבריו של אנגל הירידה העיקרית בהיקף המשכנתאות נצפתה דווקא בעקבות המחאה החברתית, שבשילוב עם תקנות בנק ישראל גרמה לשינוי העיקרי. להערכת אנגל איננו צפויים לירידה דרסטית בשוק על אף מגמת הירידה הקלה שחווינו בהיקפים ובמחירי הדירות. לדבריו מעבר לעיניין המחיר, רוב הישראלים בעיקר מעוניינים שלא "לצאת פראיירים", כלומר לקנות דירות ולאחר מכן לגלות לזוועתם שהמחירים ירדו. עם זאת, אנגל ציין כי תקנות "באזל שלוש" שייכנסו בזמן הקרוב עשויות להביא למגמת צמצום בשוק שכן הן ייאלצו את הבנקים להקצות יותר הון להלוואות.

ואחרי כל זה, עדיין נשאלת השאלה אם בעתיד הציבור באמת יחזור בהמוניו לשוק המשכנתאות ויסתער על שערי הבנקים כבעבר הלא רחוק. התשובה הנכונה היחידה היא, כנראה, ימים יגידו.

אחד הנושאים הכאובים בתחום המשכנתאות הוא עמלת הפירעון המוקדם. מדובר בעמלה שחלה על מי שמבקשים להחזיר את המשכנתא לפני זמנה במסלול הלוואה קבוע והיא יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. למרבה האירוניה, עד היום מי שפונה מדירתו עקב חוסר יכולת לשלם את המשכנתא נאלץ לשלם את העמלה הנ"ל, וזאת אף על פי שהפירעון המוקדם נכפה עליו ושמדובר בחוב נוסף עבור לווים שגם כך נקלעו לחובות כבדים. מהיום כל זה עומד להשתנות, כפי שדווח במעריב עסקים:

הנחיה חדשה של דודו זקן, המפקח על הבנקים, פוטרת לווים שהבנקים מימשו את המשכנתא שלהם ומכרו את דירתם על מנת להחזיר את החוב מתשלום העמלה הנ"ל. יש לציין כי מה שהביא להנחיה היא הצעת החוק החדשה של חבר הכנסת איתן כבל. כבל רואה בעמלת הפירעון המוקדם כבלתי הגיונית במקרים בהם הלווים אולצו להתפנות. יצויין כי ההנחיה תחול במקרים ששווי הדירה הוא פחות מ – 2.5 מיליון ₪.

עוד צויין במעריב כי מידי שנה מפונות אלפי משפחות מדירתם עקב חובות משכנתא והבנקים מחוייבים על פי חוק לדאוג להם לדיור חלופי. הבשורה החדשה יש בה מעט כדי להקל אך היא אינה פותרת את המצב הקשה, שכרגע סופו לא נראה באופק.

בשורה משמחת? ייתכן. משרד הבינוי והשיכון קיבל אישור להוריד את הריבית במשכנתא לזכאים מ – 4% ל – 3%, כפי שדווח בדה מרקר ובאתרי חדשות נוספים. מדובר בהוראת שעה שתקפה רק לחצי השנה הקרובה, כך שמי שמעוניין לנצל אותה יצטרך להזדרז.

משכנתא לזכאים – מהם התנאים?

כשמדברים על "משכנתא לזכאים" מתכוונים להלוואה צמודה למדד שניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון בתנאים "מיוחדים" שבעבר נחשבו לטובים – שכן הריבית על הלוואה כזאת הייתה בשיעור של 4% (ומעכשיו, כאמור, היא תרד ל – 3%) ולעומת הריביות בשוק מדובר היה בהצעה לא רעה. אלא שבשנים האחרונות חלה ירידה תלולה בריביות המשכנתא כך שארבעת אחוזי הריבית הפכו ללא אטרקטיביים ואפילו ליקרים. אם נוסיף לכך את העובדה שמדובר במשכנתא צמודה למדד לטווח ארוך מאוד (של 25 - 28 שנה) וניקח בחשבון את עליות המדד הצפויות לתקופה כה ארוכה, נגלה שבעצם מדובר במסלול שהכדאיות שלו עבור רוב הציבור הפכה ברבות השנים לאפסית.

בנוסף, לא כולם זכאים לקבלת משכנתא במסלול זה וגם הסכום שניתן לקבל הוא מוגבל ומשתנה, הכל בהתאם לקריטריונים שנקבעו על ידי המדינה עוד בשנת 1998 וכוללים נתונים כמו מספר ילדים במשפחה ושירות צבאי/לאומי. ובכל זאת, החדשות הטובות הן שהמדינה החליטה להסיר את הכפפות לפחות לחצי השנה הקרובה ולנסות להחזיר את האטרקטיביות להלוואות הזכאות. יש לציין כי בכדי לקבל את ההלוואה יש להוציא תעודת זכאות (מידע מפורט מאוד על התהליך ניתן למצוא באתר הבינוי והשיכון, בכל מקרה התהליך יכול להתבצע דרך כל בנק למשכנתאות).

בתוך כך קרא השר אריאל אטיאס לזוגות הצעירים "לנצל את ההטבה". לעומתו אמר יושב ראש לשכת שמאי המקרקעין כי על אף שההוזלה היא צעד נכון של המדינה אין בה מספיק על מנת לסייע לזוגות הצעירים לרכישת דירה. גם מנכ"לית יורו ישראל סוברת כי למרות שהרעיון הכללי נכון הוא לא מעניק לזכאים יתרון אמיתי או תנאים שלא ניתן לקבל בבנקים השונים.

אז האם כדאי למהר לבקש משכנתא לזכאים? כלל לא בטוח.

קודם כל, אם אתם יכולים להרשות לעצמכם לקחת משכנתא לטווח קצר יותר, מומלץ שתעשו זאת. הגורם המשפיע ביותר על העלות של ההלוואה שלכם הוא לא הזכאות אלא אורך התקופה של ההלוואה: ככל שאתם לוקחים משכנתא למשך יותר שנים כך הריביות שלכם גבוהות יותר וכך אתם משלמים הצמדה וריבית במשך יותר ויותר חודשים, מה שמייקר משמעותית את ההלוואה.

שנית, ייתכן ובאמצעות מיקוח או במקרים מסויימים אפילו בלעדיו תצליחו לקבל מהבנקים תנאים טובים יותר גם במשכנתאות ארוכות טווח.

ולבסוף, לפני שרצים לנצל את ההנחה חשוב לזכור כי הטבות ומבצעים עלולים לעלות לנו ביוקר, אפילו כשמי שמציע אותם הוא המדינה. לכן כדאי קודם כל לנסות לבנות את התמהיל הטוב ביותר ותוך כך לבחון אם משכנתא לזכאים בריבית החדשה היא באמת אפשרות רלוונטית וכדאית או לא.

פוליסת ביטוח משכנתא היא דרישה של הבנקים, במסגרתה המבטח מבטיח את החזר ההלוואה במקרים של פטירת הלווה או נזק לנכס.

• לוח סילוקין - לוח סילוקין בפוליסת ביטוח משכנתא הוא הלוח שמציג את יתרת ההלוואה. בלוח ניתן לראות את היתרה בתום כל שנה, במשך כל תקופת ההלוואה.
• יתרת ההלוואה - הסכום הכספי לרבות חוב של עד 12 חודשי פיגור בתשלומי המשכנתא) שיהיה הלווה חייב למלווה, אם יתרחש מקרה ביטוחי. כל זאת, בהתאם ללוח הסילוקין.
• מוטב בלתי חוזר - מוטב בלתי חוזר בפוליסת ביטוח משכנתא הוא מוטב שלא ניתן לשנות את שמו, ללא אישורו המפורש לכך. זאת, בניגוד למוטבים רגילים, אותם יכול לקבוע בעל הפוליסה כתוב על ליבו ולשנותם.
• מלווה - מלווה משכנתא יכול להיות בנק למשכנתאות, חברת ביטוח או כל סוג אחר של מוסד פיננסי שנקבע בנספח זה כמוטב בלתי חוזר.

סכום הביטוח בביטוח חיים למשכנתא נקבע בהתאם לפרמטרים הבאים:

• יתרת ההלוואה
• ריבית ההלוואה
• תקופת ההלוואה