דווקא עכשיו – כדאי לקחת משכנתא
אם אתם מתלבטים האם לקחת משכנתא, כדאי שתהיו מודעים לנתונים הבאים: כפי שדווח באתר "NRG מעריב", נראה כי התנאים שהתפתחו בשוק יוצרים יתרונות ללקיחת משכנתא דווקא בתקופה הנוכחית.
ראשית, המדד. חודש אפריל התאפיין בעלייה של אחוז, וההערכה היא כי מדד אפריל יהיה הגבוה מבין כל המדדים בשנה הקרובה (אלא אם כן, כמובן, יתרחשו אירועים חריגים). המשמעות – המדדים הבאים צפויים להיות נמוכים יותר, נתון הפועל לטובתם של מי שייקחו משכנתא צמודה למדד. בכתבה צוין כי המדד הרלוונטי עבור לווים שיבחרו לקחת הלוואת משכנתא עכשיו הוא לא מדד אפריל אלא מדד מאי ואילך.
שנית, הריבית. כפי שדווח, מי שיחליט ליטול משכנתא צמודה למדד לתקופה בינונית (של עד חמש עשרה שנה) עשוי לקבל ריבית בשיעור של שלושה אחוזים בלבד לשנה. אם מוסיפים לכך את האינפלציה (ויוצאים מנקודת הנחה כי גובהה יהיה בין אחוז לאחוז וחצי), מקבלים עלות כוללת של ארבעה - ארבעה אחוזים וחצי, וכפי שצויין באתר – מדובר בתשלום סביר למדי.
יתרון נוסף גלום בעמלת הפירעון המוקדם, אשר הבנקים גובים כאשר לווה מבקש לפרוע את כל ההלוואה או חלקה בבת אחת (וגם בעת מיחזור משכנתא). כיום הריבית היא נמוכה ואם היא תעלה הרי שהלווה לא ייאלץ לשלם את עמלת הפירעון המוקדם (המשולמת כאשר הריבית יורדת) במידה ויבקש לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה. אמנם, באתר צויין כי גם מי שייקח משכנתא שקלית צמודה לפריים לא ייאלץ לשלם את העמלה. ואולם במשכנתא מסוג זה גלומה סכנה אחרת– כאן עליית ריבית הפריים תוביל לעלייה משמעותית בגובה התשלומים החודשיים.
עוד מציינת הכתבה כי מומחים מעריכים שמחירי הדירות לא עשויים לרדת באופן משמעותי, וזהו נתון נוסף שיש לקחת בחשבון.
ניתן לסכם ולומר כי ישנם יתרונות בלקיחת משכנתא בתקופתנו זו. כמובן שלפני שבוחרים במסלול כזה אחר מומלץ להתייעץ עם מביני עניין, לבדוק ולבצע סקר שוק על מנת להפיק את המקסימום מהתנאים שנוצרו.
בוטלו עשרות סעיפים מקפחים בחוזה המשכנתא
כפי שדווח באתרים של "גלובס" ו - "ערוץ 7", ביטל בית הדין לחוזים אחידים סעיפים שהוגדרו כ"מקפחים" בחוזה המשכנתא האחיד של הבנק הבינלאומי הראשון, והפסיקה תחול גם על שאר הבנקים המעניקים משכנתאות.
בפסיקתו בחר בית המשפט (בהרכב השופטים מרים מזרחי, פרופ' עופר גרוסקף וד"ר משה גלברד) להיענות לרוב הטענות שהועלו בידי הפיקוח על הבנקים, וזאת תוך שמירה על האינטרסים של הבנק.
לדברי הפיקוח על הבנקים לפסיקה יש משמעויות נרחבות לא רק בכל הקשור להסכמי המשכנתאות אלא גם באשר לחוזים אחרים של הבנקים, המכילים סעיפים דומים לאלה שבוטלו. נראה כי מעתה תידרש המערכת הבנקאית להחיל את הפסיקה על חוזים נוספים, עובדה שעשויה לפעול לטובת הלקוחות.
כפי שדווח, בוטלו ושונו עשרות סעיפים שהוגדרו כמקפחים וביניהם ניתן למצוא סעיף המקנה לבנק אפשרות להעלות את גובה העמלות כרצונו לאורך כל תקופת ההלוואה, סעיף אשר קובע כי יש להודיע לבנק בכל מקרה שחל נזק (גם קטן וזניח) לנכס המשועבד, סעיף אשר נותן לבנק פטור מאחריות על טעויותיו, סעיף הקובע כי הבנק יוכל לחייב את הלווה בכל זמן שהוא, גם אם הסיבה שהלקוח לא חויב במועד נגרמה בגלל הבנק וסעיף המוכר וידוע לכולנו – שבו מאשרים הלווים כי החוזה אכן נקרא על ידם וכי הם מסכימים לתנאים שפורטו בו.
עוד דווח באתר "גלובס", כי אחד הסעיפים אליהם ניתנה התייחסות הוא הסעיף הקובע כי במקרה של מימוש המשכנתא בידי הבנק (כלומר מכירת הנכס בידי הבנק במקרה שהלווה לא עומד בתשלומי ההלוואה) מוותר הלווה על הדיור החלופי. בית הדין קבע כי גם אם הלווה חתם על הסעיף האמור, הויתור אינו מבטל את הזכות של בני משפחתו לבוא בדרישה לדיור חלופי המגיע ללווים שהנכס שלהם מומש. מדובר בשינוי הפועל לטובת ילדיו של הלווה שעדיין נחשבים לקטינים, מאחר והוא מסייע למניעת אפשרות כי הם יוותרו ללא דירה בגלל פעולות שבוצעו בידי הוריהם.
בנוסף, בית הדין לא התעלם מהאינטרסים של הבנקים ובהתאם לכך קיימת גם התייחסות לחובותיו של הלקוח כלפי הבנק. לכן, לדוגמא, על אף שהלקוח לא חייב להודיע לבנק על כל נזק מזערי שנגרם לנכס המשועבד, הרי שבמידה והדירה ניזוקה באופן משמעותי הוא חייב להודיע לבנק, תוך פרק זמן סביר. דוגמא נוספת עוסקת במקרה שבו הלווה עשה שימוש בכספים שלווה למטרה אחרת מזו שעליה הוסכם בחוזה. במצב כזה יוכל הבנק להודיע ללקוח עשרה ימים מראש ולהעמיד את אותה הלוואה לפירעון מיידי, שכן מדובר בהפרת החוזה מצד הלקוח.
באתר צוין כי למעשה הושגו הסכמות בין המפקח לבנק בסעיפים שונים וכי הבנק לא חויב בהוצאות המשפט.
נראה כי מדובר בפסיקה הלוקחת בחשבון את שני הצדדים ובתוך כך יוצרת הסכם משכנתא הוגן יותר כלפי הלקוח. כמובן שעתה יש לצפות ליישומו המלא של החוק בחוזה המשכנתא ובחוזים נוספים בהם קיימים סעיפים מקפחים.
ירידה נוספת בריבית הממוצעת על המשכנתא
אם גם אתם לקחתם או מתכוונים לקחת משכנתא קבועה צמודת מדד, כדאי שתדעו כי הריבית הממוצעת על משכנתאות אלה ירדה במהלך חודש אפריל ב – 0.26%, זאת כפי שדווח באתר כלכליסט:
נראה כי הריבית נמצאת במגמת ירידה כבר מתחילת השנה. בראשית 2009 הייתה הריבית הממוצעת בגובה של 4.13, וכיום גובהה הוא 3.21%, כלומר חלה ירידה של 0.92%, או במילים אחרות, הריבית ירדה בכמעט אחוז שלם.
יש לציין כי הנתונים מצביעים על כך שהירידה המשמעותית ביותר חלה בריביות על משכנתאות הנלקחות לטווח קצר עד בינוני של בין 5 ל– 12 שנים: הריבית על משכנתאות אלה ירדה מגובה של 4.6 בתחילת השנה ועד לגובה של 2.8 כיום (כלומר 1.8 אחוזים פחות).
ומהן המשמעויות לגבינו?
באתר הובאו דבריו של רז גולדשטיין, מנכ"ל MSC, אשר הסביר כי לירידה בריבית ישנם חסרונות ויתרונות:
מצד אחד, הירידה מעלה את הקנסות שנדרשים לשלם הלווים אשר לוקחים משכנתא קבועה צמודת מדד, זאת מאחר וקנסות אלה מחושבים בהתאם להבדל בין הריבית המקורית של המשכנתא הממוחזרת לריבית הרשמית באותה תקופה. במילים אחרות, מי שמבקש, לדוגמא, לבצע פירעון מוקדם ייאלץ לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה יותר מכפי שהיה משלם קודם, לפני הירידה בריבית.
ומצד שני, למרות הקנסות, הירידה בריביות מצביעה על כך שמחזור המשכנתא בהחלט עשוי להיות כדאי, וזאת עבור מי שמבצע את המעבר באותו מסלול משכנתא צמוד. מי שמעוניין לעבור ממסלול של משכנתא צמודה לאחד המסלולים האחרים עשוי לגלות כי מחזור המשכנתא לאו דווקא כדאי (וכמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו).
מכל מקום, אילו אינן המשמעויות היחידות של הירידה בריבית. כפי שדווח, ישנם בנקים בהם הריבית הממוצעת על המשכנתא משמשת גם לקביעת הריבית של הלוואות משתנות (אליה נוסף מרווח הנקבע על ידי הבנק). על כן, נראה כי הירידה בריבית תשפיע באופן כזה או אחר גם על משכנתאות כאלו.
בכל מקרה, יש לציין כי קיים מרווח זמנים מהתרחשות התהליכים ועד שבנק ישראל בודק ומפרסם את הנתונים. איחור זה עשוי להוביל לכך שבשעה שהנתונים מראים על ירידה בגובה הריבית, כבר החלה עלייה שתתברר רק בעתיד. מטבע הדברים, יש לקחת עובדה זאת בחשבון ולהתייחס לנתונים אלה בהתאם.
|