דמיינו את התרחיש הבא: יום בהיר אחד נופל עליכם סכום נכבד ביותר של מזומנים. זכיתם בפיס, דודה שולה מכרה את הבית והחליטה לשתף אתכם ברווחים או כל תרחיש משמח אחר. הנה, אתם חושבים לעצמכם, הזדמנות מושלמת להיפטר מהחוב המעיק הידוע גם בכינוי "משכנתא". אתם הולכים לבנק שמחים וטובי לב, אך מגלים שהעניין מסובך משחשבתם – מסתבר שתוכלו לחסל את ההלוואה רק אם תסכימו להיפרד מכמה עשרות אלפי שקלים, או במילים אחרות – עמלת פירעון מוקדם.

מהי אותה עמלה, ומדוע אנחנו צריכים לשלם אותה לבנק?

עמלת פירעון מוקדם היא עמלה אותה משלמים הלווים במקרים בהם הם פורעים את ההלוואה או חלקה לפני תום התקופה שנקבעה. אם, לדוגמא, לקחתם משכנתא ל – 10 שנים והחלטתם לחסל אותה אחרי חמש שנים בלבד, ייתכן שתיאלצו לשלם לבנק קנס.

מדוע ייתכן ולא "בטוח"? מאחר והלווים מחוייבים בעמלה הנ"ל רק במקרים מסוימים, בהתאם למסלול ההלוואה כמו גם לגובה הריבית במועד בו היא נפרעת.

במסלול הפריים לא תיאלצו לשלם את העמלה הנ"ל וגם מסלול "משתנה צמודה" מעניק לכם "תחנות יציאה" בהן תוכלו לפרוע את ההלוואה ללא העמלה האמורה. לעומת זאת במסלול "קבועה צמודה" יהיה עליכם לשלם את העמלה במידה והריבית הממוצעת במועד הפירעון המוקדם נמוכה מהריבית שנקבעה כאשר לקחתם את המשכנתא.

יש לציין כי עמלת הפירעון משולמת גם כאשר מתבצע מיחזור משכנתא.

כאן נעמוד על הרעיון שמאחורי עמלת הפירעון המוקדם:

הבנקים, כפי שנאמר ולא פעם אחת, מעוניינים להרוויח ויתרה מכך – להגן על עצמם מפני הפסדים אפשריים. כאשר אתם פורעים את המשכנתא לפני המועד הם רואים בעיני רוחם את ההפסד של כל אותן ריביות שהייתם אמורים לשלם להם, ושלפיהן חושבו רווחיו העתידים לבוא של הבנק. זהו מצב אליו הבנק אינו מעוניין להיקלע, גם אם מבחינתו לא מדובר בנזק שיגרום לו להתמוטט. לכן אם הריבית כאשר אתם מבצעים פירעון המוקדם נמוכה לעומת הריבית על הלוואת המשכנתא שלקחתם, תיאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם.

עמלת הפירעון המוקדם – לא עמלה אחת בלבד

עמלת הפירעון המוקדם כוללת מספר עמלות: עמלת היוון, עמלת מדד ממוצע (כשקיימת הצמדה למדד), עמלת הפרשי שער (כשקיימת הצמדה למט"ח(, עמלת אי הודעה מראש ועמלת עלות.

מבין העמלות המתוארות לעיל, עמלת ההיוון היא העמלה הכבדה והמשמעותית כאשר מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא. ניתן להימנע בקלות מהחיוב בעמלת הפרשי שער ועמלת אי הודעה מראש (פשוט הודיעו לבנק לפחות 10 ולא יותר מ – 30 יום מראש לפני שאתם מבצעים את הפירעון) וכן ניתן להימנע מהחיוב בעמלת מדד ממוצע (בה תחוייבו רק כשהפירעון מתקיים בין ה – 1 ל – 15 לחודש). העמלה התפעולית היא סכום זניח של כמה עשרות שקלים בודדים.

גם את עמלת ההיוון תאלצו לשלם רק במידה וחלה ירידה בגובה הריבית – כלומר הריבית כאשר מתבצע הפירעון נמוכה מהריבית שקיבלתם כאשר נטלתם משכנתא. במידה וחלה עלייה בריביות לא תיאלצו לשלם עמלת היוון.

ולסיכום:

למרות הקנסות האפשריים, חשוב לזכור שפירעון מוקדם עשוי לחסוך לכם סכומי כסף נכבדים – שכן הקטנת מספר החודשים של המשכנתא מצמצמת את מספר הריביות שתשלמו. לכן אחת ההמלצות בעת תכנון משכנתא היא לפרוס את ההלוואה על פני תקופה קצרה ככל האפשר – בהתאם ליכולת ההחזר של הלווים, כמובן. מכל מקום, אם אתם יודעים מראש כי תוכלו לבצע פירעון מוקדם בשלב כזה או אחר של ההלוואה מומלץ לתכנן את תמהיל המשכנתא בהתאם.