שוק המשכנתאות מציע שלל משכנתאות במסלולים ובתנאים שונים, למגוון צרכים – כמו רכישת נכס נדל"ני, שיפוצים בנכסים הנמצאים בבעלותכם ועוד. משכנתאות הן השקעה כספית גדולה ולכן יש לבדוק לעומק את משמעותן הכספית של משכנתאות לסוגיהן. הנה כמה עצות לבחירה נכונה של משכנתא.

סקר שוק

כדאי לעשות סקר משכנתאות בין הבנקים, רשמו את הנתונים בטבלה. בהשוואת משכנתאות אין פרמטר אחד אלא כמה וכמה. ועוד דבר: ייתכנו הבדלים בתנאי משכנתא גם בין סניפים של אותו הבנק. גייסו את כישורי המשא ומתן שלכם. הבנקים רוצים לקוחות ואף מתחרים ביניהם על אותם הלקוחות – כל הזכאים לקבל משכנתא לפי חוק. שימו לב כי משכנתא לצרכי שיפוץ הנכס שלכם תתאפיין בתנאים שונים מזו שתוכלו לקבל לצרכי רכישת נכס חדש, הקפידו להבהיר כי זו מטרתכם.

צורכי משכנתא

האם אתם קונים דירה להשקעה או למגורים? אם זו דירה להשקעה דעו כי כמה מאפיקי ההשקעה הפיננסיים יכולים לתת לכם את אותה התשואה אבל עם פחות התעסקות וטרדות. צריכה דירה לגור בה? נסו להגדיר איזו דירה אתם צריכים: רק קטנה בינתיים? האם זו תוכל לשמש אתכם גם כאשר המשפחה תתרחב קצת? חושבים לעבוד מהבית? דרוש עוד חדר או לפחות מרפסת גדולה שאפשר להסב אותה לחדר. משכנתא לדירה שתתברר כקטנה מדי תדרוש מכם למכור את הדירה ואז גם להחליף את מסלול המשכנתא. למחזור משכנתא יש עלויות, ולכן סוף מעשה במחשבה תחילה.

אם מטרת המשכנתא היא מימון של שיפוצים לנכס הנמצא בבעלותכם, כאמור, התנאים שיציאו לכם הבנקים עשויים להיות שונים. בנוסף, במידע וכבר לקחתם משכנתא אחת על הנכס, תהיה לכך משמעות רבה.

יכולת ההחזר שלכם

קחו משכנתא המתאימה ליכולת ההחזר האמיתית שלכם. יכולת החזר אמיתית היא נכסים קיימים או צפויים וכן הכנסה חודשית הנובעת בדרך כלל מעבודה קבועה. אין להסתמך על רווחים בשוק ההון כתוצאה מהשקעה במניות. התשואה בשוק ההון איננה מובטחת אלא בפיקדונות ובאגרות חוב מסוימות, ממשלתיות בדרך כלל. יש לבחון את המסלולים השונים בעזרת איש מקצוע מהימן שיביא לפניכם את כל הסייגים וההמלצות הנוגעים לכל סוג של מסלול.

משכנתא בריבית קבועה

מסלול ההחזר הנפוץ ביותר בארץ הוא זה שבו הריבית קבועה וצמודה למדד. יש בזה היגיון הנגזר ממצב המשק ומן האינפלציה. רק הפרשי ההצמדה משתנים. הריבית נשארת. חסרונו של מסלול זה ניכר כאשר האינפלציה גדלה יותר מן המשוער. חיסרון נוסף במסלול זה הוא, שאם מחזירים את ההלוואה מוקדם מן המוסכם, משלמים קנס המכונה עמלת פירעון מוקדם.

משכנתאות בריבית משתנה

במסלול זה של משכנתא הריבית מתעדכנת בסגמנטים קבועים של זמן כפי שהוגדר במעמד קבלת המשכנתא. פרקי הזמן יכולים להיות בין שנה לעשור. כלומר, הריבית נקבעת רק עבור הסגמנט הקרוב ולאחריו יש תחנת יציאה בה אפשר להקדים את תשלום המשכנתא כולה ללא כל עמלה או לבחור בבסיס אחר של ריבית. גמישות זו היא כמובן יתרון. אם הריבית בישראל יורדת, גם הריבית שאתם משלם יורדת, חוץ מריבית העוגן הבסיסית. החיסרון במסלול זה הוא התפתחות משקית כגון עליית כל הריביות במשק.

משכנתא בריבית פריים

במסלול זה של משכנתא מתבססים על הריבית של בנק ישראל עם תוספת שהבנק קובע. בדרך כלל ריבית פריים היא הנמוכה ביותר שאפשר להשיג אך היא שונה מבנק לבנק. היא משתנה בהתאם לשינויי הריבית של בנק ישראל. יתרונו הנוסף של מסלול זה הוא שאפשר להחזיר את המשכנתא מוקדם יותר וללא עמלה. החיסרון הוא התפתחות כמו העלאת ריבית ניכרת של הבנק המרכזי.

ריבית צמודה למט"ח

במסלול זה של משכנתא הריבית צמודה לשערו היציג של הדולר או מטבע חוץ חזק אחר. כאן הריבית נקבעת על ידי הבנקים במדינות האחרות, לפי המטבע הנבחר. גם הבנק בארץ מוסיף לעצמו מרווח כלשהוא על הריבית הבסיסית הזאת, כמו במקרה של ריבית הפריים. כאן הריבית משתנה בכל סגמנט כלשהו של זמן שהוגדר מראש: שלושה חודשים, חצי שנה או שנה. אין קנסות על החזר מוקדם. החיסרון במסלול זה נובע מעליית שערו של המטבע הנבחר, עלייה שלא צפית. הערכות מט"ח צריכות להתבסס על כלים מקצועיים ועל ראיית משק עולמית.