ייעוץ משכנתאות – האם קיימת חיה מסוג זה במשק הישראלי, המשק בו לאזרחיו חשיבות מרחיקת לכת כל כך לרכישת קורת גג משלך והמשק, בו כ-70%-75% מכלל אוכלוסיה נאלצים לקחת משכנתא למען מימוש צורך זה.

ייעוץ משכנתא – לדאבוני, המושג הזה מאבד מערכו, אם מסתכלים בהיבט רחב על מערכת בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח, המעניקות את משכנתא. הרי, גם הגדרת תפקיד של עובדי מערכות, העוסקים בנושא היא אינה חד משמעית ומעוררת שאלות: פקיד משכנתאות, נציג משכנתאות ולעיתים רחוקות מאוד גם יועץ משכנתאות.

ייעוץ משכנתאות – מה באמת צריך להיכלל במסגרתו של הדבר, המשפיע בצורה משמעותית כל כך על חיינו במשך לא פחות מ-20-10 שנים ממנו בממוצע. התשובה עדיין אינה קיימת לצערי, בין אם כתוצאה מכך שקיים ב"ניגודי אינטרסים" מסוימים בין נותני משכנתאות (בנקים וחברות ביטוח) ולווי משכנתאות (ציבור הרחב), בין אם כתוצאה מחוסר מקצועיות של כוח אדם (פקידי, נציגי ויועצי משכנתאות במערכת) ובין אם כתוצאה מכל דבר אחר.

נכון להיום, משקי בית רבים נתקלים, בניסיונם לקבל ייעוץ משכנתא, יותר במענה אינו ממצה כלל וכלל את הנושא. בין היתר, במקרה הטוב ביותר מוצגים בפניהם מסלולי משכנתא שונים ללא העמקת יתר במהותם, יתרונות וחסרונות האמיתיים של כל אחד מהם ואינטראקציה ביניהם, אשר מבטאים לרוב את מדיניות האשראי/מדיניות הרווחיות של גופים מוסדיים.

ייעץ משכנתאות הופך להיות לייעוץ בשעבוד הנכס וקבלת בטחונות מתאימים למען העמדת משכנתא – לתשומת לבכם אני מנוע מלהיראות כזה שמזלזל בכך, מכיוון שהדבר משרת באותה מידה הן את בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח והן את לווים, אבל ... .

השאלות העיקריות מבחינתי בייעוץ משכנתא – מציאת עלותה מינימאלית במרוץ השנים ו/או מציאת תקופה הקצרה ביותר (שני נושאים חופפים זה את זה) נשארת בגדר שאלות בלבד, כי תשובות אינן מתקבלות.

המסקנה, ובסופו של דבר, והסיבה לכך אינה חשובה (אלא להפקת לקחים) היא חד משמעית ואינה משתמעת לשתי פנים – ייעוץ משכנתא האמיתי לא השתרש עדיין במשק ישראלי.

אגב, אין שום צורך ביותר מניחוש אחד על מנת להצביע על ציבור לוקחי משכנתא כעל נפגע העיקרי מייעוץ משכנתאות מסוג לקוי זה.

העיקרי, אבל לא היחידי. בוודאי גם בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח, אשר מטרתם היחידה להלוות את כספם ולקבלם בחזרה כפוף להסכם משכנתא בין הצדדים, נפגעים בצורה מסוימת במידה ונאלצים לפעול למען מימוש הנכס , כתוצאה ייעוץ משכנתא שגוי.

הזמן תמיד עושה ויעשה את שלו: הגברת תחרות בשוק המשכנתאות, השתכללות בלתי נפסקת של המשק, חשיבותו של מוצר, הקרוי בשם משכנתא כבר היום משאירים את חותמם על תהליך ייעוץ משכנתאות. גם ציבור, חכם הרבה יותר מאשר קודם, אינו מותיר ברירה ומבקש להבין יותר.

המפתח, לדעתי כמובן, לפיתרון סוגיית ייעוץ משכנתא בהגברת דרישות ופיקוח של הרשויות (משרד האוצר ובנק ישראל) על הנושא.

מהי הסיבה שעד היום אינו קיים חוק ייעוץ משכנתאות (חלק מחוק ייעוץ אשראי), מקביל לחוק ייעוץ השקעות? מהי הסיבה שאותו תציג/פקיד/יועץ משכנתאות אינו נדרש לעמוד בקריטריונים של השכלה, התמחות, הכשרה מתאימה וניסיון ויכול להתחיל ו "לייעץ" כמעט מהיום למחר ועוד?

לסיכום:
הכתבה אינה נועדה להיות הבעת ביקורת נוקבת בלבד בנושא ייעוץ משכנתא, אלא מציבה שאלות למען מציאת פתרונות.

ברוכים הבאים לעולם משכנתאות ומזל טוב.

רכשתם או בדרך לרכוש את דירה, ובוודאי שואלים את עצמכם אין ספור שאלות בהקשר לייעוץ משכנתא הטוב והיעיל ביותר, אשר עליכם לקבל. מה בדיוק מסתתר מאחורי הגדרה מעורפלת (בשלב זה בלבד) זו בהחלטה חשובה כל כך?

מהם המאפיינים המשמעותיים ביותר בעבור כל אחד ממשקי בית רבים בייעוץ משכנתאות ואיך ניתן להביא את כלל הפרמטרים, הן אלה שידועים והן אלה שלא לשיווי משקל ולאיזון, המבטיחים את חיסכון המרבי של עשרות אלפי שקלים במשך תקופת משכנתא.

הדבר הוא שונה ומיוחד בעבור כל משפחה שהיא – פשוט עולם ומלאו נוסח ייעוץ משכנתא. מסלולי משכנתא במגוון רחב (כ-40 נכון להיום) ושוני בהצגתם (לפעמים ללא שוני במהותם) במערכת בנקים למשכנתאות וחברות ביטוח הופכים קבלת החלטה למורכבת עוד יותר. על זה מתלבשים, בין היתר, נושאי משא ומתן מבחינת ריביות משכנתא (חלות בין קבלת תנאים טובים ולבין הכללת מסלולים בעלי וודאות נמוכה מאוד), הפרופיל הפיננסי היחיד במינו עם יכולות ושאיפות מקצה לקצה ועוד.

לכאורה, נראה לפעמים, שסכום המשכנתא בלבד מהווה את הבסיס ההתחלתי של ייעוץ משכנתאות, כאשר אופציות שונות של פריסת התקופה (בין 5 ל-35 שנים) יתנו מענה כמעט אוטומטי לסוגיה של גובה תשלום החודשי, אך אינו כך הדבר.

לתזרים מזומנים נכנס ויוצא השפעה מרחיקת לכת על ייעוץ משכנתא, מכיוון שמדובר בהתחייבות ארוכת שנים, בה אמורים להתרחש שינויים רבים בחייהם של משקי בית. מציאת ההחזר החודשי הנכון בגין המשכנתא (חלק בתי נפרד תקציב כולו) מבטיחה את התנהלות הפיננסית היציבה של המשפחה לאורך שנים בבת אחת עם הבאתו למינימום האפשרי של סך הכסף המשולם במהלך תקופת משכנתא. לציין, למען הסדר הטוב בלבד, שככל שהחזר החודשי גדול יותר, כך מתקצר אורך חיי המשכנתא.

לקיחת בחשבון ריביות על משכנתאות, הזדמנויות בשוק ועוד חלק בלתי נפרד מייעוץ משכנתאות, כאשר נדרשת בחינה מעמיקה של משתנים ידועים: ריבית צמודה קבועה או משתנה, ריבית שקלית לא צמודה קבועה או משתנה. ידע נרחב וידיעת השוק ככל היותר יביאו את ייעוץ משכנתא לניצול המקסימאלי של תנאיי השוק בכל רגע נתון.

ייעוץ משכנתאות מקיף חייב להביא לידי ביטוי את השינויים החיובים בחייו משק בית, כגון: ההתפתחות החיובית הפיננסית כגון קבלת תפקידים חדשים והעלאת משכורת כתוצאה מכך, סכומי כסף חד פעמיים, אשר צפויים להתקבל וייעודם סילוק חלקי או מלא של משכנתא כגון קרנות השתלמות, חסכונות ירושות לא עלינו ועוד.

באותה מידה ייעוץ משכנתא חייב להביא לידי ביטוי את השינויים השליליים, כמו איבוד מקום עבודה לפסק זמן זה או אחר כתוצאה מפיטורים, הגדלה, לפעמים בלתי צפויה של תזרים מזומנים היוצא של המשפחה ועוד.

מטרתו העיקרי של ייעוץ משכנתאות היא מציאת תמהיל משכנתא, היעיל ביותר – זה שבבת אחת מבטיח את קיומם של שניים:

• יציבותו של תשלום החודשי בהינתן סכום משכנתא, תנאיי המשק (הריביות) וניתוח המעמיק של פרופיל הפיננסי של כל אחד ממשקי בית בפרט.
• חיסכון, הגדול ככל האפשר עד של עשרות אלפי שקלים ומעלה במהלך חיי המשכנתא.