כדי להסביר את המושג נציג לפניכם דוגמא: כאשר אתם קונים דירה שעולה מיליון ₪, לא תמצאו בנק שיסכים להלוות לכם מיליון ₪. הבנקים מצידם יסכימו להעניק לכם אחוז מסויים מתוך הסכום הנ"ל ואת שאר הכסף יהיה עליכם להשיג בעצמכם. אותו סכום – כלומר אחוז שהבנק מוכן להעניק הוא אחוז מימון המשכנתא (אם הבנק יסכים להעניק לכם רק חצי מיליון, למשל, מדובר ב – 50% מימון).

כשהבנק נותן לכם משכנתא הוא יודע שהוא לוקח סיכון: הרי מדובר בהלוואה לא קטנה ותקופת ההלוואה ארוכה באופן משמעותי לעומת כל הלוואה אחרת. ככל שאחוז מימון המשכנתא עולה כך הבנק מסתכן יותר ויותר. נכון – לבנק יש "בטוחה" – הדירה שלכם. ובכל זאת, הבנקים לא באמת מעוניינים להגיע למצב שבו יאלצו להשליך את הלווים מביתם, או במילים אחרות – לפתוח בתהליך מימוש משכנתא, וזאת מאחר ומצב כזה עלול להסב להם הפסדים במקרה הגרוע, ובמקרה הטוב – רק "כאב ראש":

קודם כל, במקרים מסוימים על הבנקים לדאוג ללווים (שלהזכירכם כרגע נמצאים בחובות כספיים) לדיור חלופי לתקופה ארוכה למדי – של עד שנה וחצי. בנוסף, לא תמיד הבנקים אכן מצליחים למכור את הדירה בסכומים שיכסו את ההלוואה, ובסופו של דבר אחרי כל התהליך הלווה נותר עם חוב לבנק (נכון שלאור בועת הנדל"ן הנוכחית זה נראה כמו תרחיש לא מציאותי, אך כבר היו דברים מעולם, במיוחד כשמדובר בהלוואות באחוז מימון גבוה). יש לציין כי לעיתים הבנקים מתקשים במכירת הדירה – מצב לא רצוי בעליל מבחינתם.

מסיבות אלה, הבנקים לא נותנים הלוואות שמכסות את עלותו המלאה של הנכס. לווה שאכן מעוניין במשכנתא יידרש להציג סכום שווה ערך לאחוז מסוים מעלות הדירה. נכון לכתיבת שורות אלה, הוראות חדשות של המפקח על הבנקים מאיימות להעלות את האחוז הנדרש מהלווים להציג ל – 40%, כאשר במשכנתאות באחוז מימון גבוה יותר תתייקר הריבית. כרגע ישנן ניסיונות מצד חברי כנסת לוודא כי המהלך לא יפגע ברוכשי דירה ראשונה, אך מכל מקום – העיקרון ברור. לווים המבקשים לרכוש דירה נאלצים לחסוך סכומי עתק של כמה מאות אלפי שקלים, לפעמים ללא הצלחה. כמובן שלעיתים הדרך להלוואה נחסמת על ידי מכשולים אחרים. לעיתים הבנק אינו מוכן להעניק את ההלוואה כאשר לדידו יכולת ההחזר של בני הזוג אינה מספקת (למשל כאשר אחד מבני הזוג נמצא "בין עבודות").

מהם הפתרונות העומדים בפני לווים כאלה?

צירוף לווה נוסף לעסקה – מדובר במה שמכונה "בטוחת לווה נוסף". במקרים בהם יכולת ההחזר של הלווים אינה מספקת את הבנק המעניק משכנתא ניתן לבצע מהלך של צירוף לווה נוסף למשכנתא. הלווה הנוסף אמנם אינו נושא בהחזר ההלוואה אך מצד שני הוא נחשב ל"חייב עיקרי" ובמידה והלווים מתקשים ומפגרים בהחזר המשכנתא הבנק יכול לפעול לא רק מולם, אלא גם מול הלווה הנוסף שצירפו. לאחרונה נוצר דיון ער סביב הנושא. בעבר ניתן פסק דין נגד בנק שתבע לווה נוסף, ונמתחה ביקורת על הבנקים כאשר נטען כי הם עושים שימוש בבטוחה הנ"ל כדרך לעקוף את מה שמכונה "חוק הערב המוגן". בערעור שהגיש הבנק הוא זכה והשופטת טענה כי מדובר בעיניין לגיטימי, כל עוד הלווה מבין את מעמדו(והאחריות הנובעת ממנו).

צירוף ערבים – כפי שצויין לעיל, בנקים המבקשים לפעול מול ערבים נדרשים לציית לחוק להגנת הערב. לפי החוק, אם הלווה אכן מפגר בתשלומי המשכנתא על הבנק קודם כל לנקוט בהליכים מולו ומול הנכס אותו שיעבד. רק לאחר שההליכים האמורים מוצו ניתן לפעול גם מול הערב. במידה זאת או אחרת, החוק הגביל את האפשרויות של הבנק מול הערבים, ומטבע הדברים הבנקים נוטים להשתמש פחות באפשרות זאת, אם כי עדיין לא אבד עליה הכלח לחלוטין.

ביצוע ביטוח EMI - כפי שנאמר, הבנקים לא מעניקים כך סתם הלוואות באחוזי מימון גבוהים. ועדיין, לווים שרוצים לקבל הלוואה גבוהה יותר יכולים להיעזר בביטוח EMI. EMI לא מבטח את הלווים עצמם – אלא את הבנקים, שהרי משכנתא באחוז מימון גבוה מסכנת אותם ועלולה להסב להם הפסדים גדולים. EMI מבטיח שגם במקרה שהלווה לא ישלם הבנק לא יפסיד את כספיו. הלווים מצידם נדרשים לשלם עבור הביטוח, כך שניתן לומר כי ביטוח זה מייקר את ההלוואה.